不動産用語集 か行

カーテンウォール

高層ビルや高層マンションにおいて、建築物自身の軽量化を実現し、地震の際にガラスが飛散することを防止するために開発された非常に軽量な外壁のこと。通常の高層建築では鉄骨鉄筋コンクリート構造を採用し、外壁が荷重を支え、かつ地震力や風圧力に対抗する役割を有しているが、高層化が進むと、外壁自体の重さが課題となった。また高層建築で柔構造(地震の揺れに抵抗せずにしなって地震力を吸収するような建築構造)が採用されると、地震の際に壁面の変形によりガラスが飛散することが問題となった。

こうした問題を解消するために、建築物の主要構造を柱と梁とし、外壁は構造体に張り架けただけのものとし、かつ外壁をウロコ状に配置して建物のしなりによる歪みの影響をごく小さくするという工法が開発された。この工法による外壁のことをカーテンウォールと呼ぶ。またカーテンウォールを採用すると、外壁施工の際に建物外部に足場を組む必要がないため、施工しやすいという長所もある。

カーテンレールボックス

一般にはカーテンボックスという。カーテンをスムーズに開閉するためのレールやカーテンを吊すフックをカバーするための箱状のもの。天井に埋め込んだり、窓枠上部に取り付けたりする。

カーボンニュートラル
人間活動において、二酸化炭素の排出と吸収が相殺されてゼロであることをいう。例えば、植物のからだは空気中の二酸化炭素が固定化されたものだから、その燃焼(バイオマス燃料の利用)によって二酸化炭素が排出されてもカーボンニュートラルである。また、人間活動に伴う二酸化炭素の排出量を、自然エネルギーを導入して相殺することもカーボンニュートラルであると考えられる。
買い換え特約
[読み:かいかえとくやく]

不動産の買主が、別の不動産を売却した代金をもって当該不動産の購入費用に充てることを「買い換え」という。こうした買い換えでは、別の不動産の売却が不調に終わったときには、当該不動産の購入ができなくなるケースが多い。そのため実際の不動産取引では、別の不動産の売却が不調に終わった場合には、買主は不動産を購入する契約を解除し、契約を白紙に戻すことができるという特約を盛り込むことがある。こうした特約を「買い換え特約」と呼んでいる。

「買い換え特約」は、買主が一定の場合に解除権を行使することを認める特約であるので、「買い換え特約」では次の事項を明記しておくのが望ましい。1.買主に解除権が発生するための具体的な条件(どのような物件がいくらで、いつまでに売却できないときに買主に解除権が発生するのか)2.買主が解除権を行使した際の売主の義務の内容(売主が契約締結時に受領した手付金や代金を返還するか否か) 3.買主が解除権を行使した際の買主の義務の内容(買主に損害賠償義務が存在しないこと等)

街区
[読み:がいく]

市街地を構成する単位で、街路などによって区画され共通の空間特性を帯びる一団の区域をいう。都市計画、景観計画、市街地再開発計画などにおいて空間の特性等を把握する上での基本単位とされることが多い。不動産評価や不動産開発においても、個別の土地や建物だけでなく、周辺の空間特性、社会的環境などを十分に把握・評価することが重要であるが、街区はその際の基本的な単位となる。

なお、住居表示において街区方式を採用する場合には、街区は「市町村内の町又は字の名称並びに当該町又は字の区域を道路、鉄道若しくは軌道の線路その他の恒久的な施設又は河川、水路等によって区画した場合におけるその区画された地域」(住居表示に関する法律)と定義され、たとえば◯◯町A丁目B番C号とするときのB番が街区符号である。また、街区符号で示されたほとんどの区域については、その位置座標がデータベース(街区レベル位置参照情報)で提供され、GISで空間的な分析ができるようになっている。ただし、街区符号で示された区域と現実の街区とが一致するとは限らない。

開口部
[読み:かいこうぶ]

壁・床・屋根に設けられた開口部分のこと。窓、出入口、天窓などを指す。

介護保険
[読み:かいごほけん]

介護サービスを提供する保健制度をいう。

介護予防
[読み:かいごよぼう]

介護が必要な状態の発生を防止・遅延することや、要介護状態の悪化を防止・軽減することをいう。介護予防のためには、運動機能や栄養状態を改善するだけでなく、個々人の生活機能(活動レベル)や参加(役割レベル)を充実することも必要である。そしてこれによって生活の質を維持し、向上することとなる。住宅は、地域活動とともに介護予防の場としての役割を担うと考えてよい。

介護療養型医療施設(=療養型)
[読み:かいごりょうようがたいりょうしせつ(=りょうようがた)]

療養型は、長期の療養を必要とする要介護者に対して医療リハビリを行なう施設で、従来の老人病院と同じ機能を担っている。なお、2017年度末での廃止が決定済み。

平均要介護度は4.36と、介護保険3施設の中で最も高く、平均在所期間も約1年2ヵ月と長い。居室の定員は4人以下で、1人当たりの床面積は6.4平方メートル以上。公的機関の他に医療法人が設置・運営しており、月額費用は平均約9万円で、諸雑費を加えて13万円ほど徴収している施設もある。

介護老人福祉施設(特別養護老人ホーム=特養)
[読み:かいごろうじんふくししせつ(とくべつようごろうじんほーむ=とくよう)]

要介護高齢者を受け入れる生活施設。地方自治体や社会福祉法人などが設置・運営している。なお、定員30人以上のものは「介護老人福祉施設」となる。入居者の平均要介護度は3.83と年々高まっており、要介護度の高い高齢者から優先して入居させているのが実情。平均在所期間は約4年と長い。

居室の定員は4人以下(2012年4月1日に「4人以下」を「1人」に変更する省令が施行される予定)で、1人当たりの床面積は10.65平方メートル以上と定められている。最近では個室も増えてきているが、カーテンで仕切られた多床室タイプが全体の8割を占める。月額費用の平均は5万5,000円程度で、所得の低い人には補助もあり、食費も含めて月額1万円程度で済む人もいる。

介護老人保健施設(=老健)
[読み:かいごろうじんほけんしせつ(=ろうけん)]

医療的な介護やリハビリを必要としている人に対して、日常生活の世話をして自宅への復帰を目指す施設で、公的機関のほかに民間事業者も設置・運営しており、開設には都道府県知事の許可が必要。入居者の平均要介護度は3.29と特養よりも低いが、最近では特養の入所待機者も増えており、平均在所期間は約9ヵ月。居室の定員は特養と同じ4人以下で、1人当たりの床面積は8平方メートル以上と特養より狭く、月額費用は平均8万円と高めとなっている。

会社型投資信託
[読み:かいしゃがたとうししんたく]

投資信託のうち、投資家が特定の法人を設立して投資を行なう方法をいう。不動産投資信託の大部分は、会社型投資信託である。

従来、投資信託は、投資家が資金を信託したうえで運用する方法(契約型)しか認められていなかったが、平成10(1998)年の法改正によって、会社型投資信託も実施可能となった。さらに、平成12(2000)年には投資信託の対象が大幅に拡大されて不動産投資も認められるようになった結果、不動産投資信託が実現したのである。なお、会社型投資信託を担う法人を投資法人、その構成員(投資家)を投資主、投資主に与えられる権利を投資口という。

解除条件
[読み:かいじょじょうけん]

契約等の法律行為の効果が、将来不確定な事実が発生することによって消滅する場合の、当該不確定な事実をいう。例えば、マンション購入契約の際に、物件が完成するまでの間に転勤になったら契約を失効させるという条項を入れた場合、転勤になることは解除条件である。そのような契約を解除条件付契約という。

その反対に、法律行為の効果の発生が、将来の不確定な事実にかかっている場合には、その事実を「停止条件」という。解除条件は、法律効果が発生した後にそれを消滅させる条件、停止条件は法律効果を発生させる条件、というように対比して考えればわかりやすい。

崖線
[読み:がいせん]

崖地の連なり。緑が連続し、湧水や豊かな動植物生態が残っている場合が多い。傾斜地マンションの建設などによって、崖地の緑等の喪失、崖線の分断などが進んでいることから、崖線の保全・活用のための取り組みが必要だと考えられている。例えば、国分寺崖線(東京都)の保全のために、条例で地区を指定し、建築構造の制限、色彩の配慮、条例制限との適合性審査のための計画の届出などを定めた例(世田谷区国分寺崖線保全整備条例)もある。

改善命令
[読み:かいぜんめいれい]

宅地造成等規制区域の中の宅地において、崖崩れや土砂の流出を防止するために必要な擁壁や排水施設の設置が不完全である場合には、知事(または政令市・中核市・特例市の市長)は必要な改善工事を行なうことを命令することができる。これを改善命令という(宅地造成等規制法第16条)。

階高
[読み:かいだか]

ある階の水平基準面から直上階の水平基準面までの高さのこと。

改築
[読み:かいちく]

建築物の全部もしくは一部を除却すると同時に、これと同様の規模・構造の建築物を建てることをいう。建築基準法では、改築も「建築」の一種とされており(建築基準法第2条第13号)、改築についても建築確認を申請する必要がある(建築基準法第6条)

海中公園地区
[読み:かいちゅうこうえんちく]

国立公園または国定公園の中の海面・海中で指定される地区(自然公園法第18 条の2)。海中公園地区では、建築物の建築、工作物の建築、宅 地造成、海底の形状変更、土石採取、環境大臣が指定する熱帯魚・珊瑚等の捕獲、物の係留、広告物の掲出について、環境大臣または都道府県知事の許可が必要である。

海中特別地区
[読み:かいちゅうとくべつちく]

自然環境保全地域の中の海面・海中で指定される地区(自然環境保全法第27条)。海中特別地区では、建築物の建築、工作物の建築、宅地造成、海底の形状変更、土石採取、環境大臣が指定する熱帯魚・珊瑚等の捕獲物の係留について、環境大臣の許可が必要である。

買主の地位の譲渡
[読み:かいぬしのちいのじょうと]

売買契約における買主の地位をさらに別の者に売り渡すことをいう。契約上の地位を譲渡する旨の契約を締結することにより実現する。中間省略登記を合法的に行なうための手法の一つとされる。買主の地位の譲渡を利用した実際の契約は、次の2つの契約からなる。1.売買契約(A→B)2.買主の地位を譲渡する契約(B→C)この結果、所有権はAから直接にCに移転する(BC間の契約は売買契約に従属するため、CはAB間の契約内容を知ることができる)。

開発型証券化
[読み:かいはつがたしょうけんか]

将来、建設を予定している建物などを対象に行なう不動産の証券化をいう。完成後の建物から得られるであろう収益を裏付けにして証券を発行するもので、既存の建物の証券化に比べて不確定要素が多い。事業者は、不動産開発事業のリスクを投資家に分散できる一方、投資家はハイリスク・ハイリターンの金融商品を購入できる。

開発許可
[読み:かいはつきょか]

都市計画法第29条の規定により、宅地造成等を行なう際に必要とされる許可のこと。

開発許可が不要な開発行為(市街化区域等)
[読み:かいはつきょかがふようなかいはつこうい]

市街化区域等においては次の1.から4.の面積規模の開発行為を行なう際には開発許可を取得することが必要されている。従って、次の1.から4.より小さな面積の開発行為については、開発許可を受けないで開発行為を行なうことができる。

開発許可が不要な開発行為(市街化調整区域)
[読み:かいはつきょかがふようなかいはつこうい]

市街化調整区域では、開発行為の規模がどんなに小さくとも、開発行為を行なう前に知事や指定都市等の市長の許可を原則として取得しなければならないとされている。市街化調整区域は、原則的に市街化を抑制する区域であるので、このように規模の小さな開発行為についても開発許可の取得を義務付けているのである。

開発許可の基準(市街化調整区域内の許可基準)
[読み:かいはつきょかのきじゅん]

市街化調整区域で建築物の建築または第1種特定工作物の建設を目的とする開発行為を行なう場合に適用される開発許可の基準のこと。

開発許可の基準(全般的許可基準)
[読み:かいはつきょかのきじゅん]

都市計画法における開発許可に関して、どの地域でも適用される技術的な基準のこと。

開発計画
[読み:かいはつけいかく]

狭義には開発許可の申請に当たって必要となる計画を、広義には不動産開発事業の計画をいう。

不動産開発事業を行なおうとする場合には、都市計画法による開発許可を得なければならない。その申請に当たっては、1.開発区域の位置、区域および規模、2.予定される建築物または特定工作物の用途、3.開発行為に関する設計、4.工事施行者、5.設計の方針、土地利用や公共施設の整備計画、資金計画等を明確にした申請図書が必要であるが、これらを示す図書が開発計画である。この計画によって、都市計画への適合、宅地造成の安全性、環境の保全、公共公益施設との調和などが判断される。

広い意味では、不動産開発事業の計画も開発計画である。その内容は、1.市場調査などによる需要予測、2.開発予定地の自然的、社会的な条件の調査とその明確化、3.事業手法の確定、4.用地買収および工事の計画、5.資金計画、6.開発地の利便や魅力の向上策、7.価格設定および販売計画など多岐にわたる。開発許可申請の際に必要な要素に加えて、事業の採算を確保するための計画が重要となる。このような計画は、開発事業のスケジュール、コスト、リスク、宅地や建物の品質を管理する基礎となる。

開発行為
[読み:かいはつこうい]

都市計画法上の開発許可の対象となる行為のこと。

開発整備促進区
[読み:かいはつせいびそくしんく]

都市計画で定める地区計画の一つで、大規模集客施設の立地を可能とする地区をいう。大規模集客施設(店舗、映画館、アミューズメント施設、展示場等で床面積が1万平方メートル超のもの、法律上は「特定大規模建築物」という)は、原則として、用途地域が近隣商業地域、商業地域、準工業地域に指定されている土地に限って立地できる。しかし、開発整備促進区に指定することによって、それ以外の用途地域(ただし、第二種住居地域、準住居地域、工業地域に限る)においても立地が認められる。また、非線引き都市計画区域の白地地域に開発整備促進区を指定することもできる。

開発整備促進区に指定されるためには、その土地が前記の用途地域等であることの他、現に土地の利用状況が著しく変化しつつあるかそれが見込まれること、その区域内において大規模集客施設の整備による商業等の利便の増進を図ることによって都市機能の増進に貢献することとなること、などの要件を満たさなければならない。なお、地区計画には、当該区域の整備、開発および保全に関する方針や地区整備計画などが定められる。 üページ上部に戻る

開発道路
[読み:かいはつどうろ]

都市計画法による開発許可を受け開発行為によって開発区域内に設置された道路で、開発許可申請の際の設計に従って公共的な施設として設置されたものをいう。

設置後は、原則として市町村等に移管されて道路法の道路として管理される。通常、建築基準法の接道義務を満たすために設置される私道よりも幅員が広い。

外壁の後退距離
[読み:がいへきのこうたいきょり]

第一種・第二種低層住居専用地域では、道路や隣地との境界線から一定の距離だけ、外壁を後退させなければならない場合がある。これを「外壁の後退距離」という。この「外壁の後退距離」は都市計画によって規定される制限である。逆にいえば、都市計画に定めがないならば、第一種・第二種低層住居専用地域であっても、外壁を後退させなくてよいということである。

都市計画で「外壁の後退距離」が定められると、建築物同士の間に一定の空間が常に確保されるようになり、日照・通風・防火などの面で良好な環境が形成される。都市計画で「外壁の後退距離」が定められる場合、その距離は1mまたは1.5mが限度である(建築基準法54条2項)。

買戻
[読み:かいもどし]

債務者(または物上保証人)の所有する不動産を、債務者(または物上保証人)が債権者に譲渡し、債務を全額弁済すると同時に債務者(または物上保証人)が債権者からその不動産を買い戻すという制度である。民法では売買の特約としてこの買戻を規定しているが、実際上は不動産を担保に入れて金銭を得るための手段である(民法第579条)。この買戻を登記する場合には、最初の売買における所有権移転登記に、買戻特約の附記登記を行なう。

買戻特約
[読み:かいもどしとくやく]

私法上の概念で、「売主が代金額および契約の費用を買主に返還することによって売買契約を解除し、目的物を取り戻すことができる」とする特約をいう。所有権移転登記と同時に買戻特約を登記しないと、第三者に対抗できない。また、売主が買戻権を行使できる期間は最長10年である。新住宅市街地開発事業等による宅地分譲において建築義務、転売規制などを担保するため、あるいは、債務弁済による買戻特約を付けて不動産を譲渡して担保機能を確保する(売渡担保)ために利用される。

解約
[読み:かいやく]

法律行為の一つで、意思表示により契約関係を消滅させることをいう。意思表示の時点から将来に向けて契約消滅の効果が生じる。

例えば借地借家法では、定期建物賃貸借に関して、「やむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる。この場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から一月を経過することによって終了する」と規定している。これに対して、契約の解除は、過去に遡って契約関係を消滅させることであるとされ、例えばクーリングオフによる契約の消滅は、解約ではなく解除による効果である。もっとも、解約と解除が混同されることも多い。解約に伴い、一般的に、契約当事者は原状回復義務務を負うことになる。

解約手付
[読み:かいやくてつけ]

手付の一種で、手付の放棄(または手付の倍額の償還)によって、任意に契約を解除することができるという手付のこと(民法第557条第1項)。

通常、契約を解除するためには、解除の理由が必要である。具体的には、「法律上の解除原因の発生(債務不履行、売主の担保責任)」か、または「契約成立後に当事者が解除に合意したこと(合意解除)」のどちらかが必要である。

しかしわが国では、手付を交付することにより、契約を解除する権利を当事者が保持し続けるという手法を用いることが非常に多い。これは、売買契約成立時に買主が売主に手付を交付し、買いは手付を放棄すればいつでも契約を解除でき、手付相当額以外の損害賠償を支払わなくてよいというものである(これを「手付流し」という)。また売主も、手付の倍額を買主に償還することで、いつでも契約を解除でき、手付相当額以外の損害賠償を支払わなくてよい(これは「手付倍返し」という)。このように、手付相当額の出費を負担するだけで、いつでも売買契約関係から離脱できるのである。

また判例(昭和24年10月4日最高裁判決)によると、「契約において特に定めがない場合には、手付は解約手付であると推定する」こととなっている。つまり契約上、単に「手付」とされた場合には、反証がない限り、解約手付として扱われる判例が確立している。

宅地建物取引業法ではこの判例よりさらに進んで、売主が宅地建物取引業者である売買契約では、契約内容の如何にかかわらず、手付は必ず「解約手付」の性質を与えられると規定している(宅地建物取引業法第39条第2項)。これを解約手付性の付与という。

なお、手付流し・手付倍返しによる契約解除はいつまでも可能ではなく、契約の相手方が「履行の着手」を行なった時点からは、このような契約解除ができなくなるとされている

替地
[読み:かえち]

公共事業の用地買収などの際に、金銭に替えて譲渡される土地のことで、代替地ともいう。公共用地の買収の対価(補償金といわれる)は金銭で支払うのが原則であるが、土地所有者の要求により、その要求が相当であるときには替地を提供することがある。替地は、買収する土地と地目、地積などが照応している必要がある。

土地市場が十分に発達していれば金銭による補償で問題は生じないと考えられるが、ダム事業のように大規模に生活の拠点が失われる場合や、公共事業による土地価格の上昇が期待されるようなときには、生活の安定や事業用地を提供することに伴う不公平感の是正のため、替地が要求されることがある。そして、替地は土地収用の対象とはならず任意交渉で取得しなければならないため、不動産会社がその取得に協力する場合もある。

価格査定
[読み:かかくさてい]

不動産の売却を媒介する場合に、依頼者に助言するなどのため取引価額を算出する行為をいう。この場合にその根拠を示すことが必要で、標準的な手法によって取引事例を比較検討し、客観的で実際的な成約見込額を算出しなければならないとされている。一般的には、価格査定のためのマニュアルを用いることが多い。

一方、不動産鑑定も価格の査定を伴うが、不動産取引の媒介に当たっての価格査定とは違って経済的価値を判定するものであり、算出する価額の性質に違いがあることに注意しなければならない。また、不動産鑑定は、価格査定と比べてより専門的、精密な方法で実施される。

格付け機関
[読み:かくづけきかん]

金融債務の履行能力を評価することを業務とする組織体をいう。金融債務には、事業会社が発行する債券、国債や地方債、銀行・保険会社等が負う債務などがあるが、格付け機関は、それらが約定どおり支払われるかどうかの蓋然性を評価し、指標化して公表する。その公表される指標が「格付け」である。

債務支払いの蓋然性は、支払い能力や支払い意思、社会経済環境、債務不履行の際に予測される損失など、さまざまなリスク要素によって左右されるため、それらの評価手法や総合化の方法もさまざまである。従って、格付け機関の示す格付けは主観的なものとならざるを得ないし、格付けの結果も格付け機関ごとに異なるのは当然である。

格付け機関の大部分は、通常の会社形態で運営されており、金融商品取引法に基づいて開示制度等において利用される格付け機関として金融庁が指定している組織体(指定格付機関)は、(株)格付投資情報センター、(株)日本格付研究所、ムーディーズ・インベスターズ・サービス・インク、スタンダード・アンド・プアーズ・レーティングズ・サービシズ、フィッチレーティングスリミテッドの5社である(平成20(2008)年1月現在)。

なお、格付け機関が示す格付記号としては、信用リスクが低い順に、Aaa、Aa、A、Baa、Ba等(ムーディーズの場合)、または、AAA、AA、A、BBB、BB等(他の4社の場合)が用いられているが、これらの指標は相対的なものであり、また、その意味は必ずしも各社共通ではない。

確定申告
[読み:かくていしんこく]

確定申告とは、所得を申告するために、税務署に備え付けられている「確定申告書」という書面に必要事項を記入して、住所地の税務署に提出することを指す。一般の勤労者の場合は、毎月の給料と賞与から所得税が自動的に源泉徴収され、さらに年末調整によって所得税の納税が完了する。従って通常は、一般の勤労者は所得税の納税について確定申告を自ら行なう必要はない。

しかし、住宅ローン控除を1年目に受ける場合、給与を2ヵ所以上から受けている場合、医療費控除を受ける場合などには、勤労者が自ら住所地の税務署に出向いて、確定申告を行なう必要がある。確定申告書の記入は一般の個人には非常に難しい。そこで確定申告の時期には、各税務署の中で、地元の税理士会に所属する税理士たちが無償で個人の相談に乗り、確定申告書の記入を無償で代行してくれている。

確定申告は、毎年2月16日から3月15日までに行なうこととされている。ただし、所得税の還付を受ける場合には、2月16日以前でも確定申告を行なうことができる。なお、不動産の貸付けによる所得(不動産所得という)がある個人は、必ず確定申告を行なう必要がある

確定日付
[読み:かくていひづけ]

私文書がその日に存在していたことを証明する、当該日付をいう。法律の効果として文書の作成日付が重要となることがあり、その必要に応えるために日付を確定し証明するのである。内容証明郵便や公正証書(公証人が私書証書に日付のある印章を押捺したもの)は、確定日付のある文書(証書)である。

例えば、指名債権の譲渡の通知または承諾は確定日付のある証書をもってしなければ、債務者以外の第三者に対抗できないとされている。そのほか、契約や覚書に関して確定日付により紛争の発生を防止することができる。

確認済証(建築確認制度)
[読み:かくにんずみしょう]

建築計画が建築基準関係規定に適合すると確認された場合に交付される書類をいう。確認は建築工事に着手する前に受けなければならず、確認済証は確認した建築主事が交付する。

宅地建物取引業務においては、工事完了前の建物の売買等について、確認済証の交付を受けた後等でなければその広告をしてはならないとされている。なお、建築工事完成後には、建築物が建築基準関係規定に適合しているかどうかの検査を受けなければならず、検査により適合が認められたときに交付される書類が「検査済証」である。

隠れたる瑕疵
[読み:かくれたるかし]

「瑕疵」とは「きず」「不具合」「欠陥」という意味である。「隠れたる瑕疵」とは、特定物(新築住宅・中古住宅・土地など)の売買契約を締結した時点において、買主が知らなかった瑕疵であり、かつ買主が通常要求されるような注意力を働かせたにもかかわらず発見できなかった瑕疵のことである。

例えば中古住宅の売買において、屋根の一部に欠陥があったため、引渡し後に雨漏りが発生したとする。この場合、屋根の欠陥が「瑕疵」に該当する。そして買主が売買契約当時にこの欠陥があることを知らず、かつ買主が通常要求されるような注意力を働かせても、この欠陥を発見することができなかったであろう場合には、この欠陥は「隠れたる瑕疵」に該当するといえる。民法(第570条)では、特定物の売買契約において、その特定物に「隠れたる瑕疵」があったとき、売主は買主に対して「瑕疵担保責任」を負うものと規定している。

このため、隠れたる瑕疵があるとき、買主は売主に対して原則的に、損害賠償などの請求をすることができる(民法第570条)。

がけ地
[読み:がけち]

傾斜が急なため通常の用途に供することができない土地をいい、一般に傾斜度が30度以上のものを指すが、厳密な定義はない。不動産鑑定や資産課税において土地を評価する場合には、対象となる土地に占めるがけ地の割合に応じて評価額を減価する補正が適用される。なお、がけ地とほぼ同様の言葉として「法地」があるが、法地は不動産取引においてよく使われ、土地造成によって作られたがけ地を指すことが多い。

花崗岩
[読み:かこうがん]

火成岩の一種。産出量が多く、磨耗に強いことなどから、床材・壁材などに多用される。ただし耐火性が小さいという欠点もある。

火災危険度
[読み:かさいきけんど]

地震時に発生する出火による建物の延焼被害の危険性をいう。

自治体単位で公表しているもので、東京都は定期的に町丁目ごとに火災危険度を測定し、公表している。東京都による火災危険度の測定は、東京消防庁による「出火危険度測定」および「延焼危険度測定」の調査結果に基づいて評価算定され、東京都の評価結果は、町丁目ごとに5段階のランク分けして公表されている。測定された火災危険度は、木造住宅密集地域整備事業、都市防災不燃化促進事業、防火地域の指定、防火規制等の地域の選定、に活用されている。

瑕疵ある意思表示
[読み:かしあるいしひょうじ]

「内心的効果意思」と「表示行為」は対応しており、一見正常な意思表示であるかのように見えるが、内心的効果意思を形成する際の「動機」に対して他人の強迫や詐欺が関与しているもの。いい換えれば、内心的効果意思の正常な形成が他人の強迫・詐欺により阻害されている意思表示のことである。瑕疵とは「きず」という意味である。 瑕疵ある意思表示には、詐欺による意思表示と強迫による意思表示の2種類がある。

貸金業法
[読み:かしきんぎょうほう]

消費者金融や手形割引などの貸金業について、その運営を規制し、資金需要者等の利益の保護を図るための法律。1983(昭和58)年に制定されたが、多重債務問題への対応などのために2006(平成18)年に大幅に改正され、2010(平成22)年6月から全面的に施行された。

瑕疵担保責任
[読み:かしたんぽせきにん]

売買契約における瑕疵担保責任特定物の売買契約において、その特定物に「隠れたる瑕疵(かし)」があったとき、売主は買主に対して損害賠償等の責任を負う場合がある。 このように、売主が買主に対して負うべき損害賠償等の責任を「瑕疵担保責任」と呼んでいる(民法第570条)。

「特定物」とは、取引当事者がその物の個性に着目して取引するような物のことであり、具体的には、美術品、中古車、不動産(土地・新築建物・中古建物)などのことである。また「隠れたる瑕疵」とは、買主が取引において一般的に必要とされる程度の注意をしても発見できないような、物の品質・性能に関する「欠陥」のことである。

例えば、中古住宅の売買において、売買契約後に中古住宅に雨漏りが発生し、その原因が売買契約当時に存在した屋根の欠陥であるならば、売主は買主に対して「瑕疵担保責任」を負うこととなる。

過失責任主義
[読み:かしつせきにんしゅぎ]

損害の発生について損害賠償責任を負うのは、故意・過失がある場合だけであるという私法上の原則。個人の行動の自由を保障するための原則であるとされ、民法はこの考え方を採用している。しかしながら、事情に応じて損害発生の責任をより厳しく求めなければならない場合もあるとされ、民法の特例として、故意・過失がない場合にも損害賠償責任を負わなければならない(無過失責任)とされていることがある。たとえば、製造物責任については過失責任主義が適用されていないし、瑕疵担保責任も故意・過失がないことをもって免責されない。

なお無過失責任の根拠としては、危険を作り出す者はそれによる損害賠償の責任を負うべき(危険責任)、利益を得る過程で損害を与えた者はその利益を損害賠償に充てるべき(報償責任)、という二つの考え方がある。

過失相殺
[読み:かしつそうさい]

損害賠償額から過失相当分を差し引いて損害を負担することをいう。賠償を受ける者にも過失がある場合に、負担を公平に行なうために適用される。

よく交通事故の損害賠償の際に問題となるが、これに限らず、債務不履行や不法行為による損害賠償について一般的に考慮される。過失相殺の割合は、裁判で確定した事例をもとに判断されるが、「民事交通訴訟における過失相殺率の認定基準」が有名である。

貸主
[読み:かしぬし]

不動産の賃貸借契約において、不動産を貸す人(または法人)を「貸主」という。不動産取引においては、取引態様の一つとして「貸主」という用語が使用される。この取引態様としての「貸主」とは、「賃貸される不動産の所有者」または「不動産を転貸する権限を有する者」のことである。貸主は宅地建物取引業免許を取得している場合もあれば、そうでない場合もある。

瑕疵物件
[読み:かしぶっけん]

取引の対象となった不動産の当事者の予想していない物理的・法律的な欠陥(瑕疵)があったときの、当該不動産をいう。例えば、土壌の汚染、耐震強度の不足などの発見は瑕疵となる恐れが大きい。不動産売買契約締結時に発見できなかった瑕疵が一定期間内に見つかった場合には、買主は契約の解除または損害賠償の請求をすることができる。

瑕疵保証
[読み:かしほしょう]

瑕疵が発見されたときにそれによって生じた損失を補填することを、あらかじめ約束すること。不動産に瑕疵があった場合には、売主が買主に対して瑕疵担保責任を負うのが原則であるが、それを補完するために、第三者が、瑕疵により発生した一定の損害を負担する仕組みがある。これが瑕疵保証である。

例えば、住宅の新築について工事請負人は引き渡しから10年間、住宅の構造耐力上主要な部分などについて瑕疵担保責任を負うが、住宅の性能を評価する制度を利用すれば、評価者がその瑕疵を保証する仕組みが用意されている。

貸家建付地
[読み:かしやたてつけち]

建物が存在している土地について、建物所有者と土地所有者が同一であるとき、この土地を「建付地」という。ある土地が「建付地」であって、建物の種類が貸アパート・貸マンション・貸家などの賃貸用建物であるとき、その土地を「貸家建付地」と呼ぶ。

ガス給湯器
[読み:がすきゅうとうき]

ガスにより瞬間的に湯を沸かし、台所・風呂などのへの給湯を行なうガス機器のこと。給湯栓の蛇口を開くと同時に燃焼が始まり、水道の水圧を利用して給湯を行なう。大きく分けて「ガス給湯器」「ガス風呂給湯器」の2種類がある。また、浴槽の水を沸かす機能だけに特化したものは「風呂がま」と呼ばれる。

課税取引
[読み:かぜいとりひき]

課税取引とは、消費税が課税される取引のことである。本来、消費税はすべての取引に対して課税されるのが原則であるので、物品の販売やサービスの提供は原則的にすべて「課税取引」であるとされている。しかし、税の性格や社会政策的配慮により消費税を課税しない取引が存在する。これは「非課税取引」と呼ばれている。

課税標準
[読み:かぜいひょうじゅん]

税額を計算するときに、税率を乗じる対象となる価額をいう(税額=課税標準×税率)。

課税標準額
[読み:かぜいひょうじゅんがく]

課税において、課税金額を算出する上で基礎となる金額をいう。

課税文書
[読み:かぜいぶんしょ]

印紙税が課税される対象となる契約書および受取書のことを「課税文書」という(印紙税法第3条第1項)。具体的には次の1.から6.などが「課税文書」に該当する(印紙税法別表第一)。 1.不動産売買契約書2.建築工事請負契約書3.土地賃貸借契約書4.金銭消費貸借契約書5.3万円以上の売上代金の領収証6.3万円以上の売上代金以外の金銭の領収証

家族従業員
[読み:かぞくじゅうぎょういん]

個人が不動産の貸付けを行なうとき、これを手伝う家族が次の要件を満たしていれば、この家族を「家族従業員」と呼ぶ。

家族信託
[読み:かぞくしんたく]

家族間で締結する信託契約。

片手
[読み:かたて]

不動産取引を媒介としたときの宅地建物取引業者の成功報酬の受取り方をいい、取引当事者の双方から受け取る場合を「両手」、一方のみから受け取る場合を「片手」という。

片流屋根
[読み:かたながれやね]

屋根形式の一つで、片側から一方向だけに勾配があるかたちのもの。

合体登記
[読み:がったいとうき]

建物に物理的な変更を加えて、数個の建物を構造上一体の建物にした場合に、それら数個の建物の登記記録を一つにまとめる登記のこと。

活断層
[読み:かつだんそう]

近い時代(おおむね新生代第四紀後期以降とされる)まで変位運動を繰り返していて、今後も活動する可能性のある断層をいう。活断層は、その活動によって過去に地震の発生源となったことがあり、今後も発生源となる恐れがある。また、活断層の多くは一定の周期で瞬間的に変位する性質があると考えられている。しかし、その活動を評価する手法については、十分に確立しているとは言い難い。

なお日本の地震は、プレートの境界付近で発生する海溝型地震と、陸側のプレート内部で発生する活断層型地震とに大別できるが、土地利用などに当たって活断層の存否が注目されるのは後者との関係である。

勝手口
[読み:かってぐち]

玄関とは別に設けられた、台所やサービスヤードへの出入りするための出入り口のこと。茶室で、客が出入りする躙り口(にじりぐち)に対して、亭主が出入りする口(茶道口)のことも勝手口という。

滑動崩落(造成宅地)
[読み:かつどうほうらく(ぞうせいたくち)]

盛り土の地滑り的変動をいい、盛り土と地山との境界面や盛り土内部を滑り面とする変動現象である。これによって、造成宅地における崖崩れや土砂の流出による被害が発生する。大規模盛土造成地については、滑動崩落を予防するため、変動予測調査を実施する必要がある。

活動崩落を防止するためには、滑動崩落防止工事が有効と考えられている。滑動崩落防止工事の方法には、ア)地下水の状態、大規模盛土造成地の地形などの条件を変化させることによって崩壊や変形を防止する工法(抑制工)、イ)構造物等を設けることによって、その抵抗力により崩壊および変形を防止する工法(抑止工)がある。

合筆
[読み:がっぴつ]

土地登記簿上で数筆の土地を合併して、一筆の土地とすること。

合筆登記
[読み:がっぴつとうき]

数筆の土地を合わせて、一筆の土地にするという登記のこと。合筆登記がされた場合、従来の数筆の土地の登記記録は閉鎖され、閉鎖登記簿へ移行する。なお合筆登記をするには、地目が違う土地同士の合筆はできない。また、所有権の登記(所有権の保存の登記または所有権移転登記)がある土地と、所有権の登記がない土地との合筆登記もできない。

割賦販売
[読み:かっぷはんばい]

売買代金を分割して、一定の期間内に定期的に支払う販売方法をいう。この場合の目的物の引渡しには、一定額が支払われるまで引渡しを停止する場合と、最初に目的物を引き渡したうえで代金債権の担保措置を講じる場合とがあり、一般的には後者が採用されている。割賦販売においては、買主を保護するために、一定の割賦販売(宅地建物の割賦販売は該当しない)について、一定期間、無条件で申込みの撤回または契約を解除できる制度(クーリングオフ)が適用される。

なお、宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地建物の割賦販売の契約については、賦払金の支払いの義務が履行されない場合に、30日以上の期間を定めて支払いを書面で催告し、期間内にその義務が履行されないときでなければ、賦払金の支払いの遅滞を理由として、契約の解除や支払時期の到来していない賦払金の支払いを請求することができないとされている(強行規定)。

合併登記
[読み:がっぺいとうき]

別個の建物として別々の登記記録が存在している数個の建物を、一個の建物にまとめて登記記録を作る登記のこと。

家庭用燃料電池
[読み:かていようねんりょうでんち]

家庭に設置して住宅に電力を供給する燃料電池をいう。燃料電池は電気化学反応によって発電する装置で、水素と酸素を化学反応させてこのとき発生する電気エネルギーを取り出す方法が用いられる。家庭用燃料電池では、一般的に、燃料となる水素ガスを都市ガスやLPGから生成し、空気中の酸素と反応させて電力を得るとともに、併せてその際に発生する熱を給湯などに利用する方法(コジェネレーション)が採用されている。このようなシステムの統一名称が「エネファーム」である。

燃料電池は、二酸化炭素が発生しない、エネルギー変換において熱が介在しない(効率を高くできる)、比較的小規模な装置で発電できるなどの特徴があるとされるが、家庭用燃料電池も同様である。

可動間仕切り
[読み:かどうまじきり]

移動可能な間仕切りのこと。 通常は、展示場や会議場などで使用されるスライド式のパーテーションのことを「可動間仕切り」と呼んでいる。また最近、住宅で使用されることが多くなったアコーディオン式や引き戸式の間仕切りも「可動間仕切り」と呼ばれることがある。

角地
[読み:かどち]

正面と側方に路線(道路)がある土地のこと。

角部屋
[読み:かどべや]

分譲マンション・賃貸マンション・アパートで、各階の廊下の端にある住戸、または廊下が屈折している場合にその屈折部にある住戸のこと。

各階の廊下の端にある部屋を「端部屋」、屈折部にある部屋を「角部屋」と呼んで区別することもあるが、通常は両者を合わせて「角部屋」と称している。「角部屋」(端部屋を含む)は日照が良く、隣室の騒音の影響を受けにくいなどの利点があることが多いため、分譲価格・家賃において同じ階の通常の住戸よりも高いことが多い。

矩計図
[読み:かなばかりず]

建物の各部分の標準的な高さや仕様を示すために、軒先を含む代表的な外壁部分の垂直断面を描いたものを矩計とか矩計図という。平面図とともに建築設計図面の代表的なもの。

金物
[読み:かなもの]

建築材の接合部を結合し、補強するために取り付ける部品(その多くが金属製である)を総称して「金物」という。金物には、くぎ、ボルト、短ざく、かね折り、プレート、アンカーボルト、ホールダウン金物などの多様な種類がある。

特に在来工法の木造建築物では、建築物の安全性・耐震性を確保するために、「筋かいプレート」などの多種多様な金物の使用が必要不可欠である。このため、国土交通省・農林水産省が設立する「財団法人日本住宅・木材技術センター」では、在来工法の木造建築物で使用する金物について、次のような厳格な認定制度を実施している。

1.Zマーク承認制度(財)日本住宅・木材技術センターが開発した規格に基づく高品質な金物を製造する業者に「Zマーク(ゼットマーク)」の使用を承認する。

2.Zマーク同等認定制度金物製造業者が開発した金物について、(公財)日本住宅・木材技術センターが同等認定試験を行ない、これに合格した高品質な金物について金物製造業者に「Zマーク同等認定」を付与する。

1.の金物は「Zマーク表示金物」、2.の金物は「Zマーク同等認定金物」と呼ばれている。両者をまとめて「Zマーク金物」と呼ぶ。なお、阪神大震災の教訓に基づき、建設省(現国土交通省)では平成12年に建築基準法を改正して、金物について厳しい基準を設けた。

この基準を定める「建設省告示第1460号」(平成12年6月1日施行)は、筋かいの端部の接合部などにおいては、事実上Zマーク表示金物またはZマーク同等認定金物(またはそれと同等以上の性能を有する金物)の使用を義務付けるような内容となっている。

株券電子化
[読み:かぶけんでんしか]

上場された株式の株券(上場投資証券および上場優先出資証券を含む)をすべて廃止して、株主権の管理を特定の口座で管理することで、株式のペーパーレス化を図ることである。2009(平成21)年1月5日から実施された。なお、株券電子化の実施前に株券を証券会社等を通じて証券保管振替機構に預託した株主については、特別の手続きなしにその所有する株券が電子化される。また、株券を自ら保管している株主については、発行会社が株主名簿にもとづいて信託銀行等に自動的に特別口座を開設することによってその株券が電子化される が、売却に当たっては、株主は、証券会社等に新たに口座を開設する必要がある。

かぶり
コンクリート表面から鉄筋までの厚み(あるいは深さ)のことを「鉄筋かぶり」という。コンクリートにひび割れ(クラック)が生じると、アルカリ性のコンクリートは酸化し、侵入する雨水や外気で鉄筋は錆びてくるが、かぶり厚が大きければ酸化によるコンクリートの劣化も鉄筋の錆びも防ぐことができる。結果、かぶり厚が大きければその分建物の寿命は延びることにもつながる。
壁式鉄筋コンクリート構造
[読み:かべしきてっきんこんくりーとこうぞう]

鉄筋コンクリート構造の一つ。この「壁式鉄筋コンクリート構造」は、「柱」「梁」を設けず、基本的に「壁」だけで荷重を支えるような鉄筋コンクリート構造である。この「壁式鉄筋コンクリート構造」には、柱・梁がないため、建物の内部空間が広く使用できるというメリットがある。なお強度を確保するため、壁の中には梁に相当する配筋が作られている。この「壁式鉄筋コンクリート構造」は、壁が多い中層建物に最適である。しかもコストが安く、空間が広く取れるため、3階建共同住宅などで多用されている。

壁心
[読み:かべしん・へきしん]

建物の床面積を測定する際に、壁の厚みの中心線を想定し、この中心線に囲まれた面積を「床面積」とする考え方のこと。「壁芯」と書くこともある。

この「壁心」の考え方で計算すると、壁の厚みの分が床面積に加算されるので、実際に使用可能な部分の床面積よりもやや大きな床面積となる。建築基準法では、建物の床面積とは「壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の面積」であると規定しているので、建築基準法は壁心の考え方を採用しているということができる(建築基準法施行令2条1項3号)。なお、この「壁心」と異なる床面積の測定方法として「内法(うちのり)」がある。

[読み:かまち]

障子の枠を形成する部材のこと。上辺は「上框」、左右の辺は「たて框」、下辺は「下框」、中央の水平な部材は「なか框」という。また障子だけでなく、ふすま、板戸、雨戸、和風の玄関戸、ガラス戸、網戸についても上下左右の辺を「框」という。

鴨居
[読み:かもい]

住宅の開口部の上側にある横架材のこと。通常は、障子・襖・引き戸・引違い戸などをはめ込む溝が2本彫られているが、溝のないもの(無目)、溝が1本のもの(一筋)などある。上部にあるのが鴨居、下部にあるのが敷居(鴫居という説もある)で、鴨という水鳥の名を付けているのは火難除けの願いからといわれている。

茅葺き屋根
[読み:かやぶきやね]

茅で葺いた屋根をいう。断熱性に優れているが、耐火性に弱点があり、また定期的に葺き替えなければならない。

がらり
細い板を斜めにして、水平方向に連続的にはめ込んだもの。収納庫の扉などによく使用される。
がらり戸
[読み:がらりど]

板戸であって、框の内部に、細い板を斜めにして、水平方向に連続的にはめ込んだもの。通気性が良いため、押入れなどに使用することが多い。よろい戸ともいう。

仮換地
[読み:かりかんち]

土地区画整理事業において、正式な換地に先立って行なわれる換地をいう。

土地区画整理事業では、事業によって、区画を変更する前の宅地(従前の宅地)から区画を変更した後の宅地(新しい宅地)へと所有権が変更されるが(これを「換地」という)、その時期は、土地区画整理事業を行なう区域のすべてについて必要な工事が完了した時点とするのが原則である。しかし、工事に長期間を要することが多いため、工事が先に完成した地区において、仮に換地を定めて土地の利用を認めることがある。このようにして仮に換地を定めるのが仮換地である。また、仮換地された土地そのものを仮換地ということもある。

「仮換地」された宅地は、将来、そのまま正式に換地されるのが原則である。

仮差押
[読み:かりさしおさえ]

債権者が金銭債権を持っているとき、債務者が返済を滞納している等の事情があり、債務者の財産状況が著しく悪化していることが明らかである場合には、債権者は裁判所に対して、債務者の財産(不動産など)の売却等を一時的に禁止することを申請することができる。

裁判所がその申請に相当な理由があると認めた場合には、裁判所は債務者に対して、財産の売却等を当分の間行なわないよう命令する。この裁判所の命令を「仮差押」と呼んでいる。債権者から見れば、「仮差押」によって債務者の財産を一時的に凍結することができることになる。

仮差押の登記
[読み:かりさしおさえのとうき]

債務者の財産を一時的に凍結するための裁判所の命令を「仮差押」と呼ぶ。この仮差押がなされた場合には、登記簿に「仮差押の登記」が記載され、取引関係者に対して、財産の処分を一時的に凍結していることが公示される。

仮使用
[読み:かりしよう]

一般建築物は建築後いつでも使用を開始することができ、またリフォーム等の工事をしている最中にも通常の使用を続けることができる。しかし、特殊建築物等については、その避難設備(廊下・階段・出入口・消火設備・排煙設備等)に関係する工事を行なう場合や、建物を新築する場合には、原則として建築主事から「検査済証」を交付された後でなければ、建築物の使用を開始することができないとされている(建築基準法7条の6)。

これは特殊建築物等では、防災上特に配慮が必要なので、避難設備に関係する工事が進行中の時期や、避難設備そのものがまだできていない時期には、原則として人に使用させないということである。ただし「検査済証」の交付の前であっても、次の2つのケースでは仮に使用が許される。1.特定行政庁が防火上・安全上支障がないと認めて承認をした場合2.建築主が工事完了検査を申し出てから7日間が経過した場合

仮使用承認
[読み:かりしようしょうにん]

建築工事の検査済証の交付を受ける前にその建築物を使用するために必要な承認をいう。建築基準法による制度である。

特殊建築物等であってその新築や避難施設等に関する工事を行なう場合には、検査済証の交付がなければその建物を使用することができない。ただし、安全上、防火上および避難上支障がない旨の承認を得れば、検査済証の交付前であっても当該建築物を使用することができるとされている。この場合の承認が仮使用承認である。承認は、申請によって特定行政庁が行なう。

仮処分
[読み:かりしょぶん]

処分禁止の仮処分のこと。債権者が金銭債権を持っているとき、債務者の財産状況の悪化などの事情がある場合には、裁判所は債務者に対して、財産の売却等を当分の間行なわないよう命令することができる。この裁判所の命令を「仮差押」と呼んでいる。しかしながら、金銭債権以外の債権については、こうした仮差押を行なうことができないので、その代わりに「処分禁止の仮処分」が用意されている。

仮登記
[読み:かりとうき]

所有権移転登記などを行なうことが何らかの理由でできない場合に、仮に行なう登記のことを「仮登記」という。

仮登記担保
[読み:かりとうきたんぽ]

金銭債権を返済できない場合には、物を債権者に売却する(または物をもって弁済に代える)ことを債務者が約束し、そのことを仮登記しておくことを仮登記担保という。

過料
[読み:かりょう]

行政上の秩序を維持するために、行政法規上の義務違反に対して少額の金銭を徴収するという罰則のこと。行政法学では「行政上の秩序罰」として分類している。過料は刑罰ではないので、刑法、刑事訴訟法は適用されない。

これに対して「罰金」「科料」は刑罰であり、刑法、刑事訴訟法が適用される(詳しくは財産刑へ)。特に刑罰である「科料」と行政上の秩序罰である「過料」は混同されやすい。そのため前者を「とがりょう」、後者を「あやまちりょう」と呼んで区別することがある。

瓦葺き
[読み:かわらぶき]

瓦とは、あらかじめ互いに重なり合うような曲面の形状に作られた粘土製等の板のことである。この瓦によって屋根を覆うことを「瓦葺き」という。

瓦には、その素材によって、粘土瓦、厚型スレート瓦などがある。粘土瓦は、粘土を焼成して成型したもの。耐久性に優れるが、他の屋根材料よりも重く、かつ吸水性が高いという欠点もある。厚型スレート瓦は、セメントと細骨材から作られた瓦で、粘土瓦よりも軽量・安価である。瓦の形状には、本瓦、桟瓦、S瓦、スペイン瓦、フランス瓦、波形瓦、平形瓦などの多くの種類がある。

瓦葺きの工法については、かつては瓦の下に土を入れる工法を用いていたが、現在では瓦を銅線や釘で止める乾式工法が一般的である。

瓦葺き屋根
[読み:かわらぶきやね]

瓦で葺いた屋根をいう。耐火性、耐久性に優れている一方、加重が大きい。瓦は本来粘土製であるが、金属瓦、セメント瓦、ガラス瓦、コンクリート瓦等が用いられることもある。

簡易課税制度
[読み:かんいかぜいせいど]

消費税が課税される取引(これを課税取引という)に基づく売上高を「課税売上高」と呼ぶ。前々年における課税売上高が5,000万円以下であるとき、その会社または個人事業者は、仕入れにおいて支払った消費税額の複雑な計算をしないで、次のような簡単な計算で消費税額を求めることができる。

消費税の納税額=消費税を除外した課税売上高×(1−みなし仕入率)×消費税率このように簡単な計算方法で消費税の納税額を求める制度のことを「簡易課税制度」と呼んでいる。この「簡易課税制度」は1989年の消費税導入に際して、仕入れに係る消費税額の計算の事務負担が大き過ぎるという批判によって導入されたものである。

上記計算で使用する「みなし仕入率」は業種ごとに、第一種事業(卸売業)90%、第二種事業(小売業)80%、第三種事業(製造業等)70%、第四種事業(その他の事業)60%、第五種事業(サービス業等) 50%と定められている。不動産業は第五種事業とされている。また、複数の事業を営む場合には、原則として消費税額によって按分してみなし仕入率が適用される。なお、この「簡易課税制度」を選択する場合には、税務署への届出が必要である。

簡易宿泊所
[読み:かんいしゅくはくじょ]

宿泊営業施設のうち、宿泊場所を多数人で共用する設備構造のものをいう。「簡易宿所」とも称される。2段ベッド等を設置している施設や、スポーツ合宿所、カプセルホテル、民宿などの多くはこれに該当する。

簡易宿泊所を営業するためには、旅館業法により、都道府県知事(政令指定都市、中核市等保健所政令市では市長、特別区では区長)の許可を受ける必要がある。また、その施設は、客室の延床面積が33平方メートル以上であること、適当な換気、採光、照明、防湿および排水の設備を有すること、宿泊者の需要を満たすことができる規模の入浴設備を有することなどの基準を満たさなければならない。

簡易専用水道
[読み:かんいせんようすいどう]

水道事業者から給水される水道水を一旦貯水し、それを配水する方式の水道で、貯水槽の有効容量が10立方メートルを超えるものをいう。マンションや事務所ビルでよく使われている給水方法であり、施設の設置者は、定期的な掃除、点検、水質検査などを行なわなければならないほか、水質等について管理責任を負う。

簡易耐火建築物
[読み:かんいたいかけんちくぶつ]

建築基準において、主要構造部(壁、柱、床、梁、屋根、階段)が、準耐火構造と同等の準耐火性能を有するための技術的基準に適合し、かつ、延焼の恐れのある開口部(窓やドア)に防火戸など、火災を遮る設備を有する建築物をいう。この場合の技術的基準としては、外壁を耐火構造とする方法(外壁耐火型)、または、主要構造部を不燃材料とする方法(不燃構造型)についての要件が定められている。

簡易型耐火建築物は、もともと建築基準の制度上、主要構造部が準耐火構造ではないが耐火性があると認められる建築物として扱われていたが、現在は準耐火建築物の類型の一つとされ、もはや法令上は独立に定義された用語ではない。しかし通称として使用されることがある。また、準耐火建築物の法令上の定義に即して、「ロ準耐」(建築基準法第2条第9号の3ロに該当する準耐火建築物という意味)といわれることもある。

換気
[読み:かんき]

建築基準法によれば、住宅の居室には、換気のために、窓その他の開口部を設けなければならない(建築基準法28条2項)。この住宅の換気のための開口部の面積は、居室の床面積の20分の1以上でなければならないとされている。

ふすま、障子などの常時開放できるもので仕切られた2つ以上の居室は、1つの居室とみなすこととされている(建築基準法28条4項)。従って、1つの居室には必ず1つの窓が必要というわけではなく、障子で仕切られた2つの居室について1つの窓でもよいということになる。なお、換気のための換気設備を有効に設けた場合には、上記のような広さの窓などを設ける必要はなくなる(建築基準法28条2項但書)。

環境アセスメント
[読み:かんきょうあせすめんと]

事業等に伴って生じる環境影響を事前に予測・評価して、意思決定に活かすための仕組みをいう。

環境共生住宅
[読み:かんきょうきょうせいじゅうたく]

環境への負荷を抑えるための対策を講じた住宅のこと。エコハウスともいう。対策の目標は、省エネルギーや再生可能エネルギーの使用、資源の再利用、廃棄物の削減などであり、具体的には、屋上緑化や雨水の再利用、太陽光・風力エネルギーの利用、ゴミの減量などが実施される。

その基準として、例えば(一財)建築環境・省エネルギー機構が定めた「環境共生住宅認定基準」があるが、この基準では、環境負荷の抑制だけでなく、バリアフリー化や室内の空気質の維持(シックハウス対策)なども要求されている。

環境権
[読み:かんきょうけん]

人権の一つで、良好な環境のもとで生活を維持する権利をいう。公害や環境保護をめぐる裁判において、法的に保護されるべき普遍的な権利として主張されることが多い。

環境税
[読み:かんきょうぜい]

環境への負荷に対して課する税をいう。気候変動対策において、化石燃料等に対する課税によって温室効果ガスの排出量を抑制する効果があるとされ、「炭素税」等の導入について議論されているが、これも環境税である。

環境都市
[読み:かんきょうとし]

都市ビジョンの一つで、環境価値の創造によって形成される持続可能な都市をいう。環境価値を創造するには、低炭素、循環、生物多様性、水・大気環境などの価値要素を高めることが必要であるが、そのための取り組みを戦略的に展開することによって持続可能な魅力ある都市を形作ることができるとする。例えば、再生可能エネルギーの導入、住宅・建築物の導入によるゼロエミッション化、電気自動車等の大量導入、情報通信技術を活用したエネルギーマネジメント、集約型都市構造への転換と公共交通の整備などの総合化が考えられている。環境都市の実現に向けた取り組みは、イノベーションを引き起こすこと、開発した技術を包括的なシステムとして発展途上国へ輸出することなど、経済的な戦略としても有効であるとされ、政府は、環境都市の形成のための施策を集中的に投入する「環境未来都市」を選定している。

関係人(土地収用における)
[読み:かんけいにん(とちしゅうようにおける)]

用について利害関係を有する者であって、「土地所有者」以外のほぼすべての利害関係者を指す。土地を収用する場合、関係人は、「土地に関する関係人」と「物件に関する関係人」に分かれる。「土地に関する関係人」は、土地に関し、地上権、賃借権、抵当権、仮登記上の権利、登記された買戻し権、登記された差押債権、登記された仮差押債権を有するものである。

「物件に関する関係人」は、物件に関して、所有権や、土地に関する関係人と同様の権利を有するものである。物件に関する関係人では、建物所有者、工作物所有者、立木所有者、借家人等も含まれることに注意したい。また土地ではなく、物件のみの収用、地上権等の権利のみの収用なども行なわれることがある。この場合の関係人も、土地を収用する場合と同様である。

還元利回り
[読み:かんげんりまわり]

資産の収益から資産価格を算出する際に用いる利率をいう。「キャップレート(Cap Rate)」とも呼ばれる。資産価値は、発生するであろう収益額を現在価値に割り戻して総計した額に等しいと考えられているが、このとき現在価値に割り戻すために用いる利率が還元利回りである。

その値は、資産の種類や条件によって異なるが、おおむね一般的住宅では5~7%、事業用は8~10%が目安とされている。逆に、資産価格と収益額が与えられれば還元利回りを求めることができるが、利回りが高いほど収益性が高いと判断してよい。

雁行型
[読み:がんこうがた]

集合住宅の住戸レイアウトのパターンの一つ。雁が飛んでいくときの列の形に似て、住戸がはすかいに続いている形式のものを雁行型という。

箱形、直列型(くの字型も含む)、L字型、ロの字型などと比較すると、一長一短がある。雁行型だと、住戸に3方向に開口部(窓等)を設けることができ、採光性、通風性に優れる反面、冬期は開口部からの熱流出、夏期は日射熱の流入が大きい。また、箱型などと比べると壁面積が大きくなり、コスト的に割高となる。

観光地区
[読み:かんこうちく]

特別用途地区の一つ。温泉その他の観光資源のある地域で、宿泊施設などを建築しやすくし、宿泊施設などに障害となる業種の進出を規制する地区である。市町村が指定する。

乾式壁
[読み:かんしきかべ]

水を用いないで施工した建物の壁をいう。代表例は、石膏ボードによって造られた高層マンションにおける隣の住戸との境の壁(戸境壁)である。軽量化等に対応するため、通常、二枚の石膏ボードの間に断熱材・吸音材を入れて施工されている。堅牢性や遮音性を確保する必要がある。一方、鉄筋コンクリートやモルタルなどでできたものを湿式壁という。

監視区域
[読み:かんしくいき]

地価が急激に上昇し、またはその恐れがある区域において、適正な土地利用の確保が困難となる恐れがあるときは、知事は監視区域を指定することが可能となる(国土利用計画法第27条の6)。監視区域に指定されると、都道府県の規則によって定められた面積以上の土地を取引しようとする者は、あらかじめ知事に届出を行なうことが必要となる(国土利用計画法27条の7)。

知事は6週間以内に審査を終え、必要な場合には勧告を行なうことができる。取引をしようとする者がこの勧告に従わないときは、知事はその者の氏名・商号等を公表することができる(国土利用計画法第27条の8)。 監視区域はかつてバブル期に全国の都市部で数多く指定され、届出が必要な面積は都道府県規則により100平方メートルとされることが多かったが、現在では監視区域の指定は事実上行なわれていない。

間接照明
[読み:かんせつしょうめい]

人工照明の方式には大別して直接照明と間接照明があり、間接照明は壁や天井に光を反射させるもの。直接光と比べ間接光は柔らかく、光が織りなす陰の演出でムーディな空間演出を可能にする。

換地
[読み:かんち]

土地区画整理事業によって行なう土地の所有権の変更をいう。

土地区画整理事業においては、土地の区画についてその位置等を変更する必要があるが、そのために行なわれる、区画を変更する前の宅地(従前の宅地)から区画を変更した後の宅地(新しい宅地)への土地の所有権の変更手続が「換地」である。宅地所有者から見れば、いったん従来の宅地を失い、それと同時に新しい宅地を与えられるということである。また、こうして宅地所有者に与えられる新しい宅地そのものを「換地」と呼ぶこともある。

換地計画
[読み:かんちけいかく]

土地区画整理事業において、事業施行地区内の土地や土地に関する権利が、事業施行後にどのような姿となるかを定める計画をいう。換地計画では、原則的には、事業前の各宅地に対して、事業によって整備された換地をそれぞれ交付するように定める。そのほか、換地に当たっての不均衡に対応するための金銭(清算金)の徴収・交付、公共用地の帰属、事業費に充てるための保留地などについても定められる。

換地計画において換地を定める場合には、原則として、換地および従前の宅地の位置、地積、土質、水利、利用状況、環境等が照応するように定めなければならないとされている(照応原則)。また、換地計画を定めようとする場合には、2週間公衆の縦覧に供するなどの手続きが必要である。換地計画の効果は、工事が完了した後になされる換地処分によって生じるのが原則である。従って、事業完了前に換地予定地を利用する場合には、その土地を仮換地に指定して利用することとなる。

換地処分
[読み:かんちしょぶん]

土地区画整理事業において行なわれる、土地の権利変動等の効果を生じる行政処分をいう。これによって換地は従前の宅地とみなされる。権利変動などの内容は換地計画に定められているが、換地処分によってそれが法的な効果として確定することとなる。

換地処分は原則として工事が完了した後に遅滞なく行なわれ、公告される。そして、公告の翌日から、従前の宅地の所有権等は、換地計画において定められた換地の所有権等に変わる。また、換地処分による土地や建物の変動は、事業施行者によって登記される。なお、換地処分は、土地改良事業においても行なわれることがある。

鑑定評価
[読み:かんていひょうか]

不動産の経済価値を判定し、価額で表示すること。その業務は、不動産鑑定士および不動産鑑定士補の独占とされている。

関東間
[読み:かんとうま]

主に関東で用いられてきた、日本の伝統家屋の基本モジュールのこと。京間よりもやや狭い。「田舎間」とも称される。日本の伝統家屋を設計する際に基本となる柱の間隔(柱の中心から柱の中心までの距離)のことを「1間(いっけん)」という。関東間とは、この1間を「6尺」(約181.2cm)とする家屋のことである。(注)日本古来の度量衡である尺貫法では、1尺は30.303cm、1寸は1尺の10分の1、1分は1尺の100分の1である。なお、尺の長さは明治24(1891)年の度量衡法で定められたが、昭和33(1958)年に公式の単位としては廃止されている。

監督処分
[読み:かんとくしょぶん]

行政機関が法律にもとづき営業等の行為を規制している場合に、法令違反などがあったときに行政機関が発する命令等をいう。例えば、宅地建物取引業者に対する監督処分しては、違反行為の内容や程度に応じて、指示、業務の停止命令、免許の取消しがある。あるいは、宅地建物取引士に対しては、指示、事務の禁止、登録の消除が適用される。処分は法律の規定の範囲でしか行なうことができないが、処分に従わないときには罰則が適用される。また、監督処分をしようとするときには、原則として、聴聞の手続きを行なわなければならない。

なお、行政機関が行なう指導、助言、勧告、検査などは、監督処分ではない。

官民境界査定
[読み:かんみんきょうかいさてい]

公共用地などの行政財産とこれに隣接する民有地との境界を確定すること。確定のためには、行政財産の管理者と隣接民有地の所有者とが立ち会って協議しなければならない。また、協議が不調の場合には、訴訟などによって手続きを進めることになる。

なお、行政財産の管理者に代わって土地家屋調査士などが立会い・協議に当たる、公共嘱託制度がある。

管理委託契約
[読み:かんりいたくけいやく]

管理組合がマンション管理会社に対して、分譲マンションの管理を委託する契約のこと。このとき、マンション管理会社がマンション管理法に定める「マンション管理業者」であるならば、次のことを行なう義務がある。

1.マンション管理会社は、管理委託契約の締結前に一定の重要事項を説明しなければならない(マンション管理適正化法第72条)。2.マンション管理会社は、管理委託契約を締結するときに、一定の事項を記載した書面(通常は管理委託契約書)を遅滞なく交付しなければならない(マンション管理適正化法第73条)。

管理会社
[読み:かんりがいしゃ]

不動産所有者の委託により、その所有する不動産の管理業務を行なう企業をいう。管理業務の内容は、大きく分けて、設備の保守・点検、防火・警備など(作業の実施)、賃料や共益費の徴収、諸料金の支払いなど(経理事務)、テナントの募集、賃料の改定、修繕計画の立案など(経営的業務)がある。このように幅広い業務があり、そのための技術も多様であることから、その一部を受託することが多い。

なお、管理会社は、管理の対象となる不動産の性格に応じて、マンション管理業、ビル管理業、賃貸住宅管理業に大別できる。このうちマンション管理業については、法律に基づき登録する義務がある。また、賃貸住宅管理業については、国土交通省の告示による登録制度がある。

管理規約
[読み:かんりきやく]

区分所有法にもとづいて設定される、区分所有建物における区分所有者相互間の関係を定めるための規則のこと。区分所有法では単に「規約」と呼んでいるが、一般的には「管理規約」と呼ばれている。

区分所有建物では、区分所有者の権利関係が複雑であり、また区分所有者の共同の利益を害するような行為を排除する必要がある。このため、詳細な規則である「管理規約」を区分所有者自身が設定することが、区分所有法によって事実上義務付けられているのである。管理規約を設けるためには、区分所有者の集会において、特別決議(区分所有者の4分の3以上かつ議決権の4分の3以上)により可決する必要がある(区分所有法第31条)。

管理規約で定めるべき事柄には、区分所有法上の制約は特にないので、区分所有者の意思によりさまざまな事項を定めることが可能である(区分所有法第30条)。

管理規約の変更
[読み:かんりきやくのへんこう]

分譲マンションなどの区分所有建物では、管理組合は、区分所有者どうしの関係を定めるルールである管理規約を設定する。この管理規約を設定するためには、集会における特別決議(すなわち区分所有者数の4分の3以上かつ議決権の4分の3以上の賛成)で可決する必要がある。このようにして特別多数により決議されて設定された管理規約であっても、時代の変化や入居者の状況の変化に応じて、内容を変更する必要に迫られる場合がある。特に最近ではペット飼育が一般化しつつあるため、管理規約の変更が議論されることが多くなっている。

管理協定(雨水貯留施設の)
[読み:かんりきょうてい(うすいちょりゅうしせつの)]

民間が所有する雨水貯留施設について、それを公共下水道管理者が管理するために締結される協定をいう。下水道法で定められている制度である。

管理協定は、著しい浸水被害が発生するおそれがある区域であって、公共下水道の整備のみによっては浸水被害の防止が難しい区域(浸水被害対策区域、条例で指定される)の中に存するまたは建設予定の雨水貯留施設を対象として締結され、公示される。また、その効力は公示後に当該施設の所有者等になった者にも及ぶ(承継効)。管理協定の承継効は、その対象となる雨水貯留施設が含まれる宅地建物についての法令上の制限であり、宅地建物取引業法の重要事項説明の対象となっている。

管理業務主任者
[読み:かんりぎょうむしゅにんしゃ]

マンション管理法にもとづき、国土交通大臣が毎年実施する「管理業務主任者試験」に合格し、管理事務に関し2年以上の実務経験またはそれと同等以上の能力を有すると認められて、国土交通大臣の登録を受け、管理業務主任者証の交付を受けた者のことである(マンション管理適正化法第57条、第58条、第59条、第2条)。マンション管理業者は、その事務所ごとに、30の管理組合の事務を委託されるごとに1名の割合で、専任の管理業務主任者を置く義務がある(マンション管理適正化法第56条)。

例えば、あるマンション管理業者が2つの事務所を持ち、A事務所では40組合、B事務所では10組合の事務の委託を受けていたとすれば、A事務所で2名、B事務所で1名、計3名の専任の管理業務主任者を置く必要がある。また、管理組合との間で、管理委託契約を締結する際には、マンション管理業者は、契約締結前の重要事項説明を管理業務主任者に行なわせる義務がある(マンション管理適正化法第72条)。また契約成立時に交付する書面(通常は管理委託契約書を指す)には、管理業務主任者が記名押印する必要がある(マンション管理適正化法第73条)。

さらにマンション管理業者は毎年、管理組合等に報告を行なう義務があるが、この際にも管理業務主任者によって報告を行なう必要がある(マンション管理適正化法第77条)。

管理組合
[読み:かんりくみあい]

分譲マンションなどの区分所有建物において、区分所有者が建物および敷地等の管理を行なうために区分所有法にもとづいて結成する団体のこと(ただし区分所有法上では「管理組合」という言葉を使用せず、「区分所有者の団体」と呼んでいる)。区分所有建物においては、区分所有者は区分所有法により、当然にこの「管理組合」に加入することとされているので、区分所有者の任意で管理組合から脱退することはできない(区分所有法第3条)。

このような管理組合は、集会(いわゆる管理組合の総会)を開き、管理に関するさまざまな事項を議決し、管理規約を定める。また管理組合の通常業務を執行するために、管理規約にもとづいて複数の理事が選出され、この理事によって構成される理事会が業務を行なう。また管理組合は、法人になることができる。法人になった管理組合は「管理組合法人」と呼ばれる。

管理組合総会
[読み:かんりくみあいそうかい]

集会ともいう。分譲マンションのような区分所有建物において、建物および敷地の管理に関する事項を決定するために、少なくとも年に1回以上開催される区分所有者の集会のこと。区分所有建物では、区分所有者は管理組合の構成員となる。この区分所有者の全員が参加する意思決定機関が「集会」である。一般的には「管理組合総会」「管理組合集会」「総会」とも呼ばれるが、区分所有法では「集会」という名称を使用している。

管理者
[読み:かんりしゃ]

管理者とは、分譲マンションなどの区分所有建物において、区分所有者全員の代表者として、建物および敷地等の管理を実行する者のことである。通常の場合、管理組合の理事長がこの「管理者」である。マンション管理会社はここでいう「管理者」ではない(ただし管理者は必ずしも管理組合の理事長である必要はなく、区分所有者以外の第三者でもよい)。

管理者は、通常の場合、管理規約の定めに従って、管理組合の理事会において、理事の互選により選ばれる(ただし区分所有法(第25条)上は別の選任方法でもよい)。管理者は、区分所有者全員の代表者として、集会で決議された事項を実行し、また管理規約において与えられた職務権限を行使することができる(区分所有法第26条)。

管理者管理方式
[読み:かんりしゃかんりほうしき]

マンションの管理をマンション管理組合以外の第三者が行なう仕組みをいう。

マンションの管理は、一般的には、区分所有者が管理組合を組織し、管理の実務は管理組合が管理会社に委託する方法が採用されている。しかし、多様な居住者の合意形成が困難であったり、居住者の高齢化や住戸の賃貸化などによって管理組合の運営が困難となったり、管理組合の役員に過重な負担がかかるなど、管理組合がマンションの管理に責任を負う方法が、常に円滑に機能するとは限らないという実態がある。そこで、管理組合以外の者が管理責任を担う方法が提案されている。

管理所有
[読み:かんりしょゆう]

マンションの共用部分を、特定の者が管理することをいう。一般に共用部分の管理は区分所有者が共同で行なうが、マンション管理規約で定めることによって共用部分の管理をマンション管理業者等に委ねることができ、管理所有はそのための方法である。従って、共用部分の所有者(管理所有者)は、それを区分所有者全体の利益のために管理しなければならない。

共用部分の所有について権利の登記はできず、管理所有者が共用部分の重大変更行為などを行う場合には管理組合集会の議決等を要する。また、管理所有されている共用部分の管理費用は区分所有者が負担することになる。

管理費(賃貸物件の)
[読み:かんりひ]

賃貸マンション・アパート、貸家において、借主が貸主に対して毎月支払う金銭であって、賃貸物件の管理のために必要とされる費用のこと。「共益費」と呼ばれることもある。

管理費(分譲マンションの)
[読み:かんりひ]

分譲マンションにおいて、区分所有者が管理組合に対して毎月納入する金銭であって、共用部分や建物の敷地などの管理に要する経費に当てるために消費される金銭のこと。具体的には、管理会社に対する管理委託費や管理組合の運営費用などの経費に充当される。

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蟻害
[読み:ぎがい]

シロアリにより主に木材が食い荒らされ、建築物の歪み・傾きなどのさまざまな不具合を引き起こすこと。シロアリは、アリに似た白色または茶褐色の昆虫で、等翅目(シロアリ目)に属する。蟻とは無縁で、分類的にはむしろゴキブリに近い仲間である。胴体部にくびれがないことから、アリとの区別ができる。シロアリは生殖の時期には羽を持ち、羽アリとなって戸外へと移動する。日本に生息するシロアリには、ほぼ日本全域に生息するヤマトシロアリ、千葉より西の温暖な海岸地域に生息するイエシロアリ、都市部に生息するアメリカカンザイシロアリのおおむね3種類がある。

特にイエシロアリは、湿潤な木材(主に建物の下部の木材)のみならず、乾燥した木材をも食害する能力を持ち、古材よりも新材を好んで食害し、加害場所から離れた場所に特別な巣を作り、急速に繁殖するため、その被害が大きい。

機械換気(強制換気)
[読み:きかいかんき(きょうせいかんき)]

機械設備を用いる換気方法をいう。換気の方法は大きく分けて、自然の通風や温度差による方法(自然換気)と、機械設備によって強制的に換気する方法(機械換気)とがある。機械換気は、常時確実に換気が可能であるが、稼動のためにエネルギーを消費する。機械換気に用いる設備としては、換気扇、送風機などがある。

機械換気の方法は、維持する空気環境の性格に応じて、吸気と排気のどちらを強制的に行なうかなどを考慮して適切に選択しなければならない。例えば、汚染空気の流入を防止する必要のある場所では、室内を正圧にするために、吸気は機械で、排気は自然で行なう方法を選択すべきであるとされる。建築基準法では、住宅の居室等においては、シックハウス症候群の発症の原因となるホルムアルデヒドの発散に対処するため、必要な換気が確保される一定の構造方法を備える場合以外は、常時換気が可能な構造の機械換気設備等の設置が義務付けられている。

帰還困難区域
[読み:きかんこんなんくいき]

原子力発電所の事故によって被災して避難指示のもとにある区域のうち、被災後5年間を経過した時点(2016年3月)においても、なお年間積算線量が20ミリシーベルトを下回らない恐れのある地域をいう。原子力災害対策特別措置法に基づき、原子力災害対策本部長(内閣総理大臣)の指示によって指定される。この区域では避難の徹底が必要とされ、区域の境界において物理的な防護措置が実施される。ただし、例外的に一時立入りが可能とされ、その場合には、スクリーニングの確実な実施や、個人線量管理、防護装備の着用が求められる。なお、この区域の不動産について価格調査等を行なうに当たっては、原発事故等格差修正を適用するなどの注意が必要とされている。

機関投資家

個人ではなく、企業体として投資する組織をいう。例えば、銀行や保険会社のような金融機関(預かっている預金や保険金の運用)、年金基金(年金掛け金の運用)、証券会社や投資ファンドのような資産運用組織などがこれに相当し、投資の目的や方針は多様である。機関投資家は、個人投資家に比べて市場において強い発言力を持つことができる。また、金融商品取引法において、証券会社、銀行、保険会社、年金資金運用基金などは適格機関投資家とされており、取引の規制において特例が適用される。

議決権(区分所有法における~)

区分所有法の第39条によれば、管理組合の集会において通常の議案を議決する場合には、「区分所有者の過半数」かつ「議決権の過半数」の賛成で可決することができる(「普通決議」「特別決議」参照)。ここでいう「議決権」とは、原則として各区分所有者の専有部分の割合を指している(区分所有法第38条)。例えば、ある区分所有建物の専有部分の面積の合計が1,000平方メートルの場合に、ある区分所有者の専有部分の面積が70平方メートルであるならば、その区分所有者の議決権は「1,000分の70」となるのが原則である(区分所有法第38条・第14条第1項)。ただし管理規約の定めによって、これとは異なる割合で、議決権を定めることも可能である(区分所有法第38条)。

期限(期限の利益)

法律行為に付された始期または終期のこと。例えば、債務を負う契約を締結したとき、その履行の期限を定めれば、その時点までは債務を履行する義務はない。このような期限を定めたことによる権利義務に関する効果を、「期限の利益」という(一般的に、債務者の立場から見れば利益となる)。一方、債務の担保を損傷したりすれば、期限の利益は喪失する。また、ほとんどの金銭消費貸借契約には「期限の利益の喪失」を定める条項があり、例えば決められた期限までに返済が間に合わない場合には、期限の利益がなくなったものとして借金の残額を一括で支払うことというような特約が付されている。

期限付き建物賃貸借
[読み:きげんつきたてものちんたいしゃく]

借地借家法(平成4年8月1日施行)によって創設され、平成12年3月1日に法改正により廃止された制度。期限付き建物賃貸借とは、次のいずれかの事情がある場合に、借家契約の更新を否定し、期間満了により借家契約が自動的に終了するという建物賃貸借のことである。1.転勤等のやむを得ない理由により、一定期間に限り家主が不在となること2.法令等により一定期間を経過した後に、建物が取り壊されることが明らかなことしかし、平成12年3月1日に法が改正され、こうした特別の事情がなくとも、定期借家契約を結ぶことが可能となった。そのため、期限付き建物賃貸借は、平成12年3月1日をもって廃止された。

危険負担(契約における)

双務契約において、一方の債務の履行が責めに帰すことができない事由によって不能となったときに、他方の債務をどのように扱うかという私法上の問題をいう。これについては、原則的には債務者が危険を負担すべきとされている。これは、双務契約では給付と反対給付とがその存続に関して相互に関連しているから(存続上の牽連性)、一方の債務が消滅したときには反対債務も当然に消滅させる(反対債務者を拘束から解放する)のが適切であると考えられているからである。たとえば、やむを得ない事情で欠勤したときに欠勤者は賃金を請求できない。

しかしながら民法は、不動産のような特定物の物権移転については、債権者が危険を負担すべきと定めている。たとえば引き渡すべき家屋が引渡前にやむを得ない事由で滅失した場合には、債権者(引渡を受ける者)が危険を負担するから代金支払の義務は消滅しない。これは、物権取得者は引渡前に利益を得ること(たとえば転売)ができるから危険も負担すべき、あるいは危険は目的物の所有者が負担すべき、という考え方によるとされるが、取引の常識に反するという批判が強い。また、特約でこの適用を排除することも多い。このように、取引におけるリスクをどのように分担するかについては問題が残っていることから、そのあり方に関して議論がある。

基準階面積

中高層ビルにおいて、最も一般的にレイアウトされた階(基準階)の面積をいう。ビル経営においては、基準階面積を基礎にして床面積の利用可能性(例えば、賃貸が可能な床面積の比率)を算定・評価することが多い。一方、地上階や最上階は、特殊なレイアウトが採用されることが多いため、別途にその利用可能性を評価しなければならない。

基準地価

都道府県地価調査により公報された「基準地」の価格のこと。都道府県地価調査は、国土利用計画法による土地取引の規制を適正に実施するため、国土利用計画法施行令第9条にもとづき、都道府県知事が毎年9月下旬に公表する土地評価である。評価の対象となるのは、全国の約3万地点の「基準地」である。都道府県地価調査では、毎年7月1日を基準日として各基準地につき1名以上の不動産鑑定士等の鑑定評価を求め、これを審査・調整し、毎年9月下旬に公報する。この公報された価格を「基準地価」という。このように都道府県地価調査は、地価公示から半年後の地価を評価するものであるので、地価の変動を速報し、地価公示を補完する役割を担っている。

規制緩和

民間の産業活動や事業活動に対する政府の規制を縮小すること。政府は、民間事業の活動について、安全の確保、技術基準の統一、競争の適正化、消費者の保護などさまざまな観点から規制を加えているが、これを緩和して活発な産業活動を促す政策が取られている。例えば、すでに行なわれた規制緩和としては、タクシー台数の制限撤廃、電力自由化、酒類免許制度の撤廃、農業への株式会社参入などがある。

不動産業に関係する規制緩和としては、土地利用に関する規制の緩和が進められ、容積率や高さ制限などの見直しが推進された。規制緩和は、社会の秩序を維持する方法として市場メカニズムをよりいっそう活用しようという考え方にもとづくもので、その背景には、社会経済活動の効率性を高めることが善であるという価値判断がある。しかし一方で、公共性を確保することも重要であり、規制緩和による弊害が生じていないかどうかに注意が必要である。

なお、規制緩和に似た政策として政府業務の民間開放がある。政府企業の民営化、指定管理者制度、PFI、市場化テストなどがそれであるが、市場メカニズムを活用することは規制緩和として共通しているものの、事業の主体を政府から民間に移すことに主眼があり、規制緩和とは別の政策として考えるべきであろう。

規制区域

土地の投機的取引が相当範囲で集中的に行なわれ、またはその恐れがある区域において、地価が急激に上昇しまたはその恐れがあるとき、知事はその区域を「規制区域」に指定しなければならない(国土利用計画法第12条)。規制区域に指定されると、その区域内における土地の取引には必ず知事の許可が必要となり、知事の許可のない土地取引はすべて無効となる(国土利用計画法第14条)。知事の許可を得るには、土地の利用目的が「自己の居住の用」「従来から営んでいた事業の用」「公益上必要なもの」等に限定されるため、投機的な土地の取引は完全に締め出されることとなる(国土利用計画法第16条)。

基礎(建物の~)

建物の荷重を地盤に伝えるための構造のこと。直接基礎と杭基礎の2種類に分かれる。直接基礎には、独立基礎(独立フーチング基礎)、布基礎(連続フーチング基礎)、べた基礎などの種類がある。

基礎控除

所得控除の一つ。基礎控除は、すべての個人について常に所得から控除することができる金額である。基礎控除の額は、一律に38万円である。

既存住宅の建設住宅性能評価書

登録住宅性能評価機関が、実際に住宅を検査することにより作成した住宅性能評価書を「建設住宅性能評価書」という(住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)第6条、同法施行規則第5条)。この建設住宅性能評価書には、新築住宅に関するものと既存住宅に関するものという2種類があるが、そのうち既存住宅に関する建設住宅性能評価書はおよそ次の1.から4.の手順により作成される。なお、既存住宅とは「建設工事完了後1年以上が経過した住宅や、建設工事完了後1年以内に人が住んだことがある住宅」のことである。

1.建設住宅性能評価書の作成の申請。既存住宅の売主または買主が、登録住宅性能評価機関に対して、評価を希望する分野を明らかにして、建設住宅性能評価書の作成を申請する(同法施行規則第5条第2項)。既存住宅について評価すべき項目は、「現況検査により認められる劣化等の状況」と「個別性能に関すること」という2種類に分かれている。このうち後者の「個別性能に関すること」をどのような分野について実施するかは売主または買主の自由に委ねられているので、申請に当たっては評価を希望する分野を明示しておく必要がある(詳しくは「日本住宅性能表示基準」へ)。前者の「現況検査により認められる劣化等の状況」についても、後述の特定現況検査を実施するかどうかは売主または買主の自由である。またこの申請に当たって、売主または買主は、既存住宅の付近の見取り図などの必要書類を提出する必要がある(国土交通省告示「建設住宅性能評価のために必要な図書を定める件」より)。

2.現況検査登録住宅性能評価機関の評価員が、現地を訪問して、ひび割れ・欠損・剥がれ・傾斜などの劣化状況を検査する(これを「現況検査」という)。この現況検査は目視・計測により行なわれる。また現況検査の範囲は、外部から目視できる範囲に限定されており、屋根裏・床下は除外される。なお売主または買主の希望により、木造部分についての腐朽等・虫害の検査(これを「特定現況検査」という)を実施することもできる。この特定現況検査は目視・打診・触診によって行なわれ、屋根裏・床下に評価員(または委託を受けた専門業者)が入り込んで検査する。

3.個別性能評価 登録住宅性能評価機関の評価員が、現地調査(現地における目視・計測)により「構造の安定」「火災時の安全」「維持管理への配慮」「空気環境」「光・視環境」「高齢者等への配慮」という6分野(21項目)の性能評価を行なう。ただし、これらの個別性能評価を行なうかどうは売主・買主の自由である。

4.建設住宅性能評価書の作成 上記のような検査と個別性能評価にもとづき、登録住宅性能評価機関が、既存住宅に係る建設住宅性能評価書を作成し、売主または買主に交付する。

既存宅地

市街化調整区域は市街化を抑制する区域であるので、建築が厳しく規制されている。具体的には、市街化調整区域内で建築を行なうことができるのは次の3つのケースである(都市計画法第43条第1項)。

1.開発許可を受けて、その開発許可に適合する建築を行なう場合

2.建築許可が不要な建築を行なう場合

3.建築許可を受けた場合

しかし平成13年5月18日より前には、市街化調整区域内であっても一定の条件を満たす土地であれば、建築許可を受けないで建築をすることが広く認められるという制度が存在した。これが「既存宅地」の制度である(旧都市計画法43条1項6号)。既存宅地の制度とは次の条件のすべてを満たす宅地については、建築許可を受けなくとも、建築物の新築・改築・用途変更を一定の範囲内で認めるという制度であった。

1)市街化区域に隣接している地域内の土地であること

2)おおむね50戸以上の建築物が立ち並んでいる地域内の土地であること

3)市街化調整区域に編入された際にすでに宅地であったこと

4)3)について知事の確認を受けたこと

このような知事の確認を受けた既存宅地については、比較的自由に建築を行なうことができたのである。しかし、平成13年5月18日に都市計画法が改正・施行されたことにより、こうした既存宅地の制度は、5年間の経過措置を経たのちに消滅することとなった。具体的には、改正法施行日(平成13年5月18日)以前に既存宅地である旨の確認を受けた土地については、施行日から5年間(平成18年5月17日まで)だけは「自己の居住または業務を行なうことを目的とする建築行為」であれば、従来と同様に建築許可を受けずに建築することができる。ただし「自己の居住または業務を行なうことを目的としない建築行為」については、経過措置の対象にならないので、原則通り建築許可を取得することが必要となっている。

既存道路

建築基準法が適用された際に現に存在していたことを理由として「建築基準法上の道路」とされている道路のこと。「建築基準法上の道路」とは原則的には、道路法上の道路・都市計画法による道路・土地区画整理法等による道路・特定行政庁から指定を受けた私道等である。しかしこれらに該当しなくとも、建築基準法が適用された際に現に存在していた幅4m以上の道は「建築基準法上の道路」に含めることとされている(建築基準法第42条第1項第3号)。この第3号の規定による道路のことを一般に「既存道路」と呼んでいる。また、いわゆる2項道路も「既存道路」に含める場合がある。

既存不適格建築物

事実上建築基準法に違反しているが、特例により違法建築ではないとされている建築物のこと。建築基準法3条2項では、建築基準法および施行令等が施行された時点において、すでに存在していた建築物等や、その時点ですでに工事中であった建築物等については、建築基準法および施行令等の規定に適合しない部分を持っていたとしても、これを違法建築としないという特例を設けている。この規定により、事実上違法な状態であっても、法律的には違法でない建築物のことを「既存不適格建築物」と呼んでいる。なお既存不適格建築物は、それを将来建て替えようとする際には、違法な部分を是正する必要がある。また、建築基準法10条では、特定行政庁は、既存不適格建築物であっても、それが著しく保安上危険であり、または著しく衛生上有害であると認められる場合には、相当の猶予期限を設けて、所有者等に建築物の除却等を命令することができるとされている。この規定により特定行政庁の権限において、著しく老朽化した既存不適格建築物を撤去すること等が可能となっている。

北側斜線制限

次のような高さの規制のことである。

1.自分の敷地の北側に隣の敷地がある場合、自分の敷地に建築する建物の各部分の高さは、その部分から隣地境界線までの距離が長いほど高くすることができる。

2.自分の敷地の北側に道路がある場合、自分の敷地に建築する建物の各部分の高さは、北側道路と向かいの敷地との道路境界線からその部分までの距離が長いほど高くすることができる。

北側高さ制限は住居系の4つの用途地域(第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域)に適用される。北側高さ制限は建築基準法56条と同法別表第3で詳しく規定されているが、その具体的な内容は、次の1)・2)の通りである。

1)第一種低層住居専用地域および第二種低層住居専用地域の場合 高さの限度=隣地境界線から建物の各部分までの距離の1.25倍+5m

2)第一種中高層住居専用地域および第二種中高層住居専用地域の場合 高さの限度=隣地境界線から建物の各部分までの距離の1.25倍+10m

※自分の敷地の北側に道路がある場合は、上記1)・2)の「隣地境界線」を「北側道路と向かいの敷地との道路境界線」と読み替えること。

北側高さ制限

次のような高さの規制のことである。

1.自分の敷地の北側に隣の敷地がある場合、自分の敷地に建築する建物の各部分の高さは、その部分から隣地境界線までの距離が長いほど高くすることができる。

2.自分の敷地の北側に道路がある場合、自分の敷地に建築する建物の各部分の高さは、北側道路と向かいの敷地との道路境界線からその部分までの距離が長いほど高くすることができる。

北側高さ制限は住居系の4つの用途地域(第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域)に適用される。

北側高さ制限は建築基準法56条と同法別表第3で詳しく規定されているが、その具体的な内容は、次の1)2)のとおりである。

1)第一種低層住居専用地域および第二種低層住居専用地域の場合 高さの限度=隣地境界線から建物の各部分までの距離の1.25倍+5m

2)第一種中高層住居専用地域および第二種中高層住居専用地域の場合 高さの限度=隣地境界線から建物の各部分までの距離の1.25倍+10m

※自分の敷地の北側に道路がある場合は、上記1)2)の「隣地境界線」を「北側道路と向かいの敷地との道路境界線」と読み替えること。

揮発性有機化合物
[読み:きはつせいゆうきかごうぶつ]

常温で揮発する有機化合物のこと。代表的なものとして、ホルムアルデヒド、クロルピリホス、トルエン、キシレン、ベンゼン、スチレンなどがあり、いずれも人体への有害性が指摘されている(詳しくはVOCへ)。

寄附行為
[読み:きふこうい]

財団法人を設立する場合に定めなければならない事項をいう。少なくとも、目的、名称、事務所の所在地、資産に関する規定、理事の任免に関する規定を定めなければならない。ただし、2008年12月1日に財団法人制度が廃止され、現在の財団法人は5年以内に、一般財団法人もしくは公益財団法人に移行するか、または解散される。なお、移行または解散までの間は、寄附行為はなお有効である。

義務違反者に対する措置(区分所有法)
[読み:ぎむいはんしゃにたいするそち(くぶんしょゆうほう)]

分譲マンションなどの区分所有建物では、区分所有法の規定により、区分所有者等は、区分所有者全体の「共同の利益」に反する行為をすることが禁止されている(区分所有法第6条)。

規約(区分所有法)
[読み:きやく(くぶんしょゆうほう)]

区分所有建物の管理規約のこと。区分所有法にもとづいて設定される、区分所有建物における区分所有者相互間の関係を定めるための規則のこと。区分所有法では単に「規約」と呼んでいるが、一般的には「管理規約」と呼ばれている。

区分所有建物では、区分所有者の権利関係が複雑であり、また区分所有者の共同の利益を害するような行為を排除する必要がある。このため、詳細な規則である「管理規約」を区分所有者自身が設定することが、区分所有法によって事実上義務付けられているのである。管理規約を設けるためには、区分所有者の集会において、特別決議(区分所有者の4分の3以上かつ議決権の4分の3以上)により可決する必要がある(区分所有法第31条)。管理規約で定めるべき事柄には、区分所有法上の制約は特にないので、区分所有者の意思によりさまざまな事項を定めることが可能である(区分所有法第30条)。

規約敷地
[読み:きやくしきち]

区分所有法(建物の区分所有等に関する法律)により、区分所有者の規約によって区分所有建物の敷地とされた土地で、区分所有者が建物および建物が所在する土地と一体として管理または使用をするものをいう。

建物の敷地ではないが、庭園、通路、駐車場など、建物の敷地と一体的に利用される土地がこれに該当する。規約敷地は、区分所有建物の敷地(法定敷地)と同様に区分所有者の共有とされ、原則として専有部分と分離して処分することはできない。

規約敷地は、区分所有建物の敷地と建物利用のために必要な土地とが分離して管理処分されることを防ぐために設定されるが、その設定・廃止は管理組合の意思による。意志決定においては、管理組合の総会において区分所有者および議決権の4分の3以上の賛成が必要とされている。

逆線引き
[読み:ぎゃくせんびき]

都市計画で定める区域区分を、市街化区域から市街化調整区域に変更することをいう。

都市計画の見直しに際して、市街化区域内であるが、まとまった農地が残っているなどのため市街化を抑制すべきとされた地区が対象となる。逆線引きがなされる背景には、特定市街化区域農地(生産緑地地区を除く)に対して固定資産税・都市計画税が宅地並みで課税されることなどの事情がある。ただし、事例は数少ない。

客付け
[読み:きゃくづけ]

不動産業界用語の一つで、売却を依頼された不動産の買い手を見つけることをいう。依頼された不動産会社が自らそれに当たるとは限らず、他の不動産会社の紹介で買い手が見つかることも多い。一方、売却を依頼されることを「元付け」という。

逆梁工法
[読み:ぎゃくばりこうほう]

ラーメン構造で組み立てた梁は、一般的に天井の下を通るため、室内に梁が出っ張る形になる。この梁の張り出しをなくすと、天井はスッキリし、家具のレイアウトもしやすくなる。また、梁を住戸の外側(一般にバルコニー側)まで移動すれば、天井も開口部も大きく取れる。それを可能にするのが逆梁工法(逆スラブ工法)。

張り出していた下の階の天井が、上の階の床側に出っ張ってくることになり、ここを二重床とすれば配管スペースとして利用でき、上下階の遮音性を高めることもできる。また、逆梁をバルコニー側にまで移動すれば、そのままバルコニーの壁として利用でき、開口部も従来より高くなるため、天井高さまでサッシ窓などを大きく取ることもできる。

キャッシュフロー会計

企業の経営成績をキャッシュ(現金・普通預金・定期預金等)の増減をもとに明らかにするという会計手法のこと。

通常の企業会計では、企業の経営成績は最終的に当期利益によって明らかにされるが、当期利益には売掛金のように現金収入ではない収入が計上されており、また必要経費として減価償却費のように現金支出ではない経費が計上されている。このため、当期利益はキャッシュの増加とは通常一致しないことになる。これに対してキャッシュフロー会計では、キャッシュの増減が企業活動の種類別に(営業活動・財務活動などの種類別に)表示されるので、企業の経営成績がキャッシュにもとづいて明確に表示されることになる。

欧米では古くからキャッシュフロー会計にもとづく「キャッシュフロー計算書」の作成が企業に義務付けられており、「キャッシュフロー計算書」は、貸借対照表・損益計算書と並ぶ重要な財務諸表のひとつとされてきた。 これに対して従来のわが国では、上場企業の財務会計を規制する証券取引法(財務諸表規則)上は、キャッシュフロー計算書を作成する必要がないものとされていた。しかしわが国でも1997年から国際会計基準の導入が開始された(「国際会計基準」参照)。この結果、企業会計審議会の意見書により証券取引法が改正され、1999年4月より開始する事業年度からは、上場会社は財務諸表のひとつとしてキャッシュフロー計算書を作成することが法律上義務付けられた。これにより現在では、わが国の上場企業ではキャッシュフロー会計がすでに実施されている。

キャッシュフロー会計では、キャッシュフロー計算書においてキャッシュの増減が原因別に開示されるが、キャッシュを増加させるためには、一般的に売掛金をへらし、買掛金を増やし、商品在庫(会計用語では棚卸資産)を削減することが有効である。また不要不急の有形固定資産(土地・建物・機械設備等)の取得はキャッシュを減少させる要因となる。 そのため、わが国の上場企業ではキャッシュを増加させるため(あるいは減少させないため)に、固定資産を圧縮する方向に動いている。また上場建設会社・上場不動産会社では、商品在庫である販売用土地建物を売却する動きが加速しており、不動産市場における土地・建物の供給を増やす要因の一つとなっている。

キャッシュフロー計算書

企業の一会計期間におけるキャッシュ・フロー(現金の出入り)の状況を明らかにする書類をいう。英語でCash Flow Statementといわれることから、CS(またはC/S)と略されることもある。

損益計算書は、営業収益(売上高)や費用は取引が行なわれた時点で計上すること(発生主義)、設備費用を減価償却により複数年度にわたって計上することから、現実の金銭の出入りをそのまま反映したものではない。だが、取引においては、企業の支払能力が重要であることから、現金の出入りを明確に示すことが要請される。そこで、キャッシュフロー計算書を作成して、一会計年度、半期または四半期における資金の流入・流出を表示することとされている。

キャッシュフロー計算書は、資金の出入りの原因に対応する形で、営業キャッシュフロー(営業活動に伴う現金の動き)、投資キャッシュフロー(投資活動に伴う現金の動き)、財務キャッシュフロー(財務活動に伴う現金の動き)の3つに分けて表示されている。キャッシュフロー計算書によって、企業活動による現金の動きを把握し、事業活動の状態等を分析するための基礎的なデータを得ることができる。

キャップレート(Cap Rate)

還元利回りのこと。資産の収益から資産価格を算出する際に用いる利率をいう。資産価値は、発生するであろう収益額を現在価値に割り戻して総計した額に等しいと考えられているが、このとき現在価値に割り戻すために用いる利率が還元利回りである。

その値は、資産の種類や条件によって異なるが、おおむね一般的住宅では5~7%、事業用は8~10%が目安とされている。逆に、資産価格と収益額が与えられれば還元利回りを求めることができるが、利回りが高いほど収益性が高いと判断してよい。

キャピタルゲイン(Capital Gain)

資産の価格変動に伴って得る利益をいう。株式や不動産などの売買差益はこれに当たる。資産から得られる利益の種類で、その保有により得る利益をインカムゲイン、その価格変動に伴って得る利益をキャピタルゲイン(損失はキャピタルロス)という。株式の配当、不動産の賃料、預金の利子などはインカムゲイン、株式や不動産などの売買差益はキャピタルゲイン(譲渡益、資本利得ともいう)である。

両者は税務上の取扱いなどが異なるため、投資に当たっても両者の性格の違いを十分に認識しておくことが重要である。もっとも、両者は無関係ではなく、資産の価格はそれから得ることのできる利益を現在価格に還元したものの総額に等しいとされているため、例えばインカムゲインが増大すれば資産価格が上昇して、キャピタルゲインを得る機会となる。ただし、資産価格は期待や予想に左右されやすいことに注意が必要である。

急傾斜地崩壊危険区域
[読み:きゅうけいしゃちほうかいきけんくいき]

崩壊する恐れのある急傾斜地(傾斜度が30度以上の土地)で、崩壊により相当数の居住者その他の者に危害が生ずる恐れのあるもの、およびこれに隣接する土地として都道府県知事が指定する区域をいう。

求償債権
[読み:きゅうしょうさいけん]

民法上の概念で、一定の法律上の理由で被った財産の減少について、特定の者に対してその返還を求める権利をいい、一般には、他人の債務を弁済した者が、その他人に対して弁済額の返還を求める権利を指す。不法行為に対する損害賠償請求権ではないことに注意。

例えば、連帯保証人や信用保証会社が被保証人の債務を弁済した場合には、弁済者は、それによって債務履行を逃れた者に対して、逃れた額に相当する求償債権を得る。そのほか、他人の行為によって損害賠償義務を負った場合に一定の要件のもとにその他人に対して賠償義務額の返還を請求することができるが、そのような請求権なども同様の債権である。

旧耐震基準
[読み:きゅうたいしんきじゅん]

建築物の設計において適用される地震に耐えることのできる構造の基準で、昭和56(1981)年5月31日までの建築確認において適用されていた基準をいう。これに対して、その翌日以降に適用されている基準を「新耐震基準」という。

旧耐震基準は、震度5強程度の揺れでも建物が倒壊せず、破損したとしても補修することで生活が可能な構造基準として設定されている。技術的には、建物自重の20%の地震力を加えた場合に、構造部材に生じる応力が構造材料の許容応用力以下であるかどうかで判断される。なお、新耐震基準は、震度6強~7程度の揺れでも倒壊しないような構造基準として設定されている。

Q値
[読み:きゅうち]

熱は温度差、空気圧の差、風力などにより移動する。室内外の温度差1度、家全体から1時間に床面積1平方メートル当たりに逃げ出す熱量を、熱損失係数(あるいは熱伝達計数)といい、「Q値」という。Q値が小さければ小さいほど、熱が逃げにくいということになる。

旧法上の借地権
[読み:きゅうほうじょうのしゃくちけん]

借地借家法が施行された日(平成4年8月1日)より前に成立した借地権であって、旧借地法にもとづく借地権のこと。借地借家に関する法制度は、かつては借地法・借家法の二本立てであったが、平成4年8月1日に借地借家法が施行されたことにより、一本化された。

この新借地借家法(平成4年8月1日施行)にもとづく借地権であって、定期借地権ではない借地権のことを「普通借地権」と呼ぶ。これに対して、旧借地法にもとづく通常の借地権のことを「旧法上の借地権」と呼ぶことがある。

給与収入
[読み:きゅうよしゅうにゅう]

給与所得者が雇用者から受ける給料、賞与等の支払額の総額のこと。この額は、源泉徴収票の「支払金額」の欄に記載されている。なお、雇用者から受ける金銭であっても、通勤手当(月額10万円まで)、旅費などは、給与収入から除外されている。

給与所得
[読み:きゅうよしょとく]

給与によって得る所得をいい、所得税課税の対象となる所得の種類の一つである。給与とされるのは、俸給、給料、賃金、歳費、賞与や、これらの性質を有する給付である。給与所得額は、原則として、給与収入額から給与所得控除額を控除した残額であり、所得税はこれに対して課税される。

つまり、原則として、「給与所得課税額=(給与収入額−給与所得控除額)×税率」である。なお、給与所得額は、源泉徴収票の「給与所得控除後の金額」の欄に記載されている。

給与所得控除
[読み:きゅうよしょとくこうじょ]

所得税の課税において、給与収入金額から控除できる金額をいう。事業収入や不動産収入からは収入を得るために必要とされた経費(必要経費)を差し引くことができるが、給与収入からはごく一部の例外を除いて必要経費を差し引くことができない。その代わりとして、給与収入から給与所得控除を差し引くことができるものとされているのである。

給与所得控除の額は、給与収入に応じて、給与収入が多くなるに従って控除額が少なくなるように段階的に定められている。

共益費
[読み:きょうえきひ]

賃貸集合住宅の入居者や事務所ビルのテナントが、建物の賃料とは別に負担する費用をいう。建物全体の清掃や補修、警備等の費用、建物の共用部分に関する付加使用料など、入居者やテナントが分別して負担することが難しい費用が対象となる。専有面積当たりで算出し、月払いするのが一般的である。

なお、法律上の用語としても「共益費」が使われるが、これは同一の債務者に対する各債権者に共通の利益のために要した費用のことである。例えば、ある債権者が債務者の財産を保存すればそれは他の債権者に利益にもなるので、そのための費用は共益費として、他の債務者に優先して弁済を受けることができるとされる。建物の賃借人が負担する共益費は、これとはまったく別のものであるから、注意を要する。

境界(境界確定)
[読み:きょうかい(きょうかいかくてい)]

私法上の概念であり、土地の地番を区切る線をいう。「けいかい」と読むこともある。

土地は、その表示登記に当たって筆に区分され地番が与えられるが、地番と地番の境が境界である。争いのある境界を確定するためには、判決により境界線を確定することを求める(境界画定訴訟)ことができる。また2006(平成18)年1月には、当事者の申請に基づき、筆界特定登記官が「筆界調査委員」に調査を依頼した上で、その意見書をもとに境界を特定する制度(筆界特定制度)が創設された。

業界団体
[読み:ぎょうかいだんたい]

産業ごとに結成されている同業種の集まり。その産業の発展のために、研修の実施、会員の規律の維持、社会的理解の促進、行政庁との連絡調整などの活動に当たっている。

不動産業の全国的な業界団体としては、(一社)不動産協会、(公社)全国宅地建物取引業協会連合会(全宅連)、(公社)全日本不動産協会、(一社)日本住宅建設産業協会、(社)不動産流通経営協会などがある。 そのほか、マンション管理、ビル管理、不動産の証券化などの事業についても、それぞれに業界団体が結成されている。

強行規定
[読み:きょうこうきてい]

法律の規定であって、公の秩序に関する規定を「強行規定」という。また同じ意味で「強行法規」ということもある。強行規定は、当事者の意思に左右されずに強制的に適用される規定であると解釈されている。従って、強行規定に反するような契約をした場合には、その契約はその部分について無効とされる。

この反対に、当事者の意思によって適用しないことができる規定は「任意規定」という。ある規定が強行規定であるかどうかは、その規定の性質にもとづいて判断するのが原則である。例えば、民法の相続に関する諸規定は、社会秩序の根本に関わる規定であるため「強行規定」であると判断されている。これに対して、消費者や社会的弱者を保護するようないくつかの法律では、法律中で強行規定であることを明記している場合がある。例えば、借地権の存続期間等について定めた借地借家法第3条から第8条については、借地借家法第9条で「第3条から第8条に反する特約で、借地権者に不利なものは無効とする」と明記されている。

強行法規
[読み:きょうこうほうき]

強行規定ともいう。法律の規定であって、公の秩序に関する規定を「強行規定」という。強行規定は、当事者の意思に左右されずに強制的に適用される規定であると解釈されている。従って、強行規定に反するような契約をした場合には、その契約はその部分について無効とされる。

この反対に、当事者の意思によって適用しないことができる規定は「任意規定」という。ある規定が強行規定であるかどうかは、その規定の性質にもとづいて判断するのが原則である。例えば、民法の相続に関する諸規定は、社会秩序の根本に関わる規定であるため「強行規定」であると判断されている。

これに対して、消費者や社会的弱者を保護するようないくつかの法律では、法律中で強行規定であることを明記している場合がある。例えば、借地権の存続期間等について定めた借地借家法第3条から第8条については、借地借家法第9条で「第3条から第8条に反する特約で、借地権者に不利なものは無効とする」と明記されている。

強制執行
[読み:きょうせいしっこう]

債務者に給付義務を強制的に履行させる手続きのことを「強制執行」という。強制執行を行なうには、公的機関が作成した確定判決などの文書(債務名義)が必要であり、またその債務名義に「執行文」が記載されていることが必要である。

強制執行は、金銭執行と非金銭執行に分類される。金銭執行とは、債務者の財産を差し押さえて(さらには競売により換価して)、金銭を債権者に交付するような強制執行である。代表的な金銭執行としては「強制競売」と「債権差押」がある。また非金銭執行とは、金銭債権以外の債権(例えば土地引渡請求権)を実現するために行なわれる等の強制執行である。

なお、債務者(または物上保証人)の不動産に抵当権を設定している債権者が、その抵当権にもとづき不動産を競売することは、「任意競売」と呼ばれる。しかし任意競売は、強制執行には含まれない。また、任意競売では「抵当権の存在を証する文書」は要求されるが、「債務名義」は必要ではない。

供託
[読み:きょうたく]

法令の規定により、金銭、有価証券、その他の物件を地方法務局などにある供託所または一定の者に寄託することをいう。

供託は、弁済供託(債務者が債権者の受領拒絶、受領不能、債権者を確知できない場合等に弁済を目的としてするもの)、担保保証供託(後の支払を確保を担保するもの)、執行供託(民事執行の目的たる金銭または換価代金を当事者に交付するためのもの)、保管供託(他人の物を直ちに処分し得ないときに一時保管するためのもの)、没収供託(公職選挙立候補者の供託のように没収に備えるためのもの)の5種類に分類できる。また、そのための手続きは、供託法に定められている。宅地建物取引業を営む場合には、営業保証金を供託しなければならないとされているが、宅地建物取引業保証協会の社員はその必要はなく、別途弁済業務保証金分担金を納付することとされている。

共同担保目録
[読み:きょうどうたんぽもくろく]

不動産登記において、一つの債権の担保として複数の不動産に対して設定された抵当権(共同担保)を一括して記載した登記事項をいう。例えば、担保価値を保全するために、土地とその上の建物、土地とそれに接続する私道の共有権などを共同担保とするのが通例である。また、担保額を確保するために複数の不動産を共同担保とする場合もある。

従来は、抵当権の登記の際に共同担保とする物件を記載したリスト(これが共同担保目録)を添付することになっていたが、現在は登記官の職権で記載される。共同担保目録は、登記事項証明書の申請の際にそれを必要とする旨の表示をすれば確認できる。

共同仲介
[読み:きょうどうちゅうかい]

1つの不動産取引を複数の不動産会社が共同で仲介することをいう。「共同媒介」ともいう。売り手と買い手をそれぞれ紹介し合う場合のほか、売買や賃貸借の依頼情報を共有して業務に活用する場合や、代理店などによって一体的に仲介業務を行なう場合なども共同仲介である。

大規模に店舗を展開している不動産会社は別として、一般的には、不動産取引の媒介は共同で実施する場合が多い。不動産取引を迅速・公正に仲介するためには、情報を共有することが有効だからである。

共同媒介
[読み:きょうどうばいかい]

一つの不動産取引を複数の不動産会社が媒介することをいう。売り手と買い手をそれぞれ紹介し合う場合のほか、売買や賃貸借の依頼情報を共有して業務に活用する場合、代理店などによって一体的に媒介業務を行なう場合なども共同媒介である。

大規模に店舗を展開している不動産会社は別として、一般的には、不動産取引の媒介は共同で実施する場合が多い。不動産取引を媒介するためには、情報のネットワークの充実が必要だからである。

強迫
[読み:きょうはく]

他人に害悪を告知し、他人に畏怖を与えることにより、他人に真意に反した意思表示を行なわせようとする行為である。

脅迫
[読み:きょうはく]

私法上の概念で、人に恐怖心を抱かせて自由な意思決定を妨げる行為をいう。強迫は不法行為とされ、強迫によってなされた意思表示は取り消すことができる。この場合、第三者への対抗も有効のほか、損害賠償請求なども可能である。なお、「脅迫」は刑法上の用語で強迫とは別の概念であるが、事実上重なることが多い。

また、心理学で使われる「強迫」は全く別の用語である。

強迫による意思表示
[読み:きょうはくによるいしひょうじ]

強迫とは、他人に害悪を告知し、他人に畏怖を与えることにより、他人に真意に反した意思表示を行なわせようとする行為である。強迫を受けた者が行なった意思表示は、取り消すことができる(民法第96条第1項)。

強迫とは、具体的には「取引をしないとひどい目に遭わせる」などと害悪を告知して、畏怖を感じさせる場合を指す。ただし、害悪の内容が法律的に正当なものであっても、強迫に該当する場合がある(例えば、会社役員に対して「役員の不正を告発する」と告知して、畏怖を感じさせ、無理やり取引を行なおうとする場合など)。

また、強迫行為と意思表示との間には因果関係が必要とされているので、強迫行為があったとしても意思表示との間に因果関係がない場合には、その意思表示を取り消すことはできない。例えば、強迫を受けた者が畏怖を感じなかった場合には、強迫行為と意思表示の因果関係が否定される。

また、強迫により被害者が完全に意思の自由を喪失してしまった場合には、その意思表示は無効となる。例えば、軟禁状態におき、暴力をふるうなどして無理やり意思表示を行なうよう強要した場合には、もはや自由意思を喪失しているため、意思表示は無効と解釈される(昭和33年7月1日最高裁判決)。

なお、強迫により法律行為が行なわれた場合には、強迫があったことを知らない(=善意の)第三者はまったく保護されない。この点で民法は、詐欺の被害者よりも、強迫の被害者をよりいっそう保護しているということができる。

京間
[読み:きょうま]

主に関西で用いられてきた、日本の伝統家屋の基本モジュールのこと。関東間よりもやや広い。京都、大阪を中心に主に関西以西で用いられる。

日本の伝統家屋を設計する際に基本となる柱の間隔(柱の中心から柱の中心までの距離)のことを「1間(いっけん)」という。京間とは、この1間を「6尺5寸」(約197.0cm)とする家屋のことである。(注)日本古来の度量衡である尺貫法では、1尺は30.303cm、1寸は1尺の10分の1、1分は1尺の100分の1である。なお尺の長さは明治24(1891)年の度量衡法で定められたが、昭和33(1958)年に公式の単位としては廃止されている。

業務停止

監督処分の一つで、宅地建物取引業者に対してその業務の全部または一部の停止を命令することをいう。業務停止を命令できる場合は宅地建物取引業法に規定されており、業務に関し取引の関係者に損害を与えたとき、業務に関し取引の公正を害する行為をしたとき、監督処分としてなされた指示に従わないときなどに行なわれる。その期間は、1年以内である。

また、業務停止の処分に違反したときには、宅地建物取引業の免許を取り消すこともできる。

業務を行なう場所の届出

宅地建物取引業者が、その業務を行なう案内所・展示会等について、業務内容その他を、業務開始の10日前までに、その案内所等を管轄する知事等に事前に届け出ること。

共有

私法上の概念で、複数の者が、同一の物を同時に所有している形をいう。例えば、相続人が複数の場合の相続の際に、遺産が分割されるまでは相続人が遺産「共有」することになる。また分譲マンションの共用部分は、区分所有者の「共有」に属している。なお、共有物に対する各共有者の権利を「持分」または「持分権」と呼び、それぞれ単独で自由に持分を譲渡することができる。

共有持分
[読み:きょうゆうもちぶん]

複数の人が一つの物を共同で所有しているとき、それぞれの人がその物について持っている所有権の割合を「共有持分」という。例えば、相続が発生して、3人の子が1つの土地を相続したとき、遺産分割をする前の時点では、各相続人のその土地に関する共有持分は「3分の1」である。

共用部分

分譲マンションのような区分所有建物について、区分所有者が全員で共有している建物の部分を「共用部分」という。その反対に各区分所有者がそれぞれ単独で所有している部分は「専有部分」と呼ばれる。

虚偽表示
[読み:きょぎひょうじ]

本人が相手方と通じて、虚偽の意思表示をすることをいう。例えば、本人も相手方も土地の売買契約を締結するつもりがまったくないのに、お互いに相談のうえで、土地の売買契約を締結したかのように見せかける場合が、この虚偽表示に該当する。

虚偽表示における第三者保護
[読み:きょぎひょうじにおけるだいさんしゃほご]

本人が相手方と通じて、虚偽の意思表示をすることを「虚偽表示」といい、民法では虚偽表示にもとづく法律行為を原則として無効としている(民法第94条第1項)。 例えばAが土地を売る意思がなく、Bが土地を買う意思がないのに、相談のうえで仮装の土地売買契約を締結し、土地の所有名義をAからBに移したという場合は虚偽表示に該当するので、AB間の土地売買契約は無効である。しかし、この場合において、土地の所有名義をAからBに移した間に、Bが所有名義が自分にあることを利用してこの土地を事情を知らない第三者Cに売却し、さらにAB間の土地売買契約が無効であるとすれば、Cは権利のないBから土地を購入したことになるので、Cには土地をAに返還する義務が生じてしまう。しかし、これでは善意の(=事情を知らない)第三者であるCの取引の安全が害される結果となり、不当である。

居室
[読み:きょしつ]

居室とは「居住、作業、娯楽などの目的のために継続的に使用する室のこと」である(建築基準法2条4号)。この定義に従えば、一般の住宅の場合、居室とは「居間」「寝室」「台所」である。その反対に、「玄関」「便所」「浴室」「脱衣室」「洗面所」「押入れ」「納戸」「廊下」は居室ではない。

なお建築基準法では、居住の目的のための居室については、採光に関する基準(建築基準法第28条第1項)と換気に関する基準(建築基準法第28条第2項)をクリアすることを必要としている。ただし、居室として使用する地下室については採光の基準が適用されず、その代わりに衛生上必要な防湿の措置等を行なうことが必要とされている(建築基準法第29条)。

居住制限区域
[読み:きょじゅうせいげんくいき]

原子力発電所の事故によって被災して避難指示のもとにある区域のうち、年間積算線量が20ミリシーベルトを超える恐れがあり、被ばく線量を低減する観点から避難を継続することが求められる地域をいう。原子力災害対策特別措置法に基づき、原子力災害対策本部長(内閣総理大臣)の指示によって指定される。

この区域では、除染を計画的に実施するとともに、早期の復旧に不可欠な基盤施設の復旧を目指すとされている。また、避難指示によって、区域内への不要不急の立入りを控えるとともに、立ち入る場合には被ばくする放射線量をできるだけ低減するよう行動すべきとされている。なお、この区域の不動産について価格調査等を行うに当たっては、原発事故等格差修正を適用するなどの注意が必要とされている。

居住調整地域
[読み:きょじゅうちょうせいちいき]

都市再生を図るため、住宅地化を抑制すべき区域として都市計画で定められる地域。地域地区の一つで、「都市再生特別措置法」に基づく制度である。

居住調整地域は、立地適正化計画区域のうち居住誘導区域以外の区域(市街化調整区域を除く)を対象に定められ、地域内では、3戸以上の住宅等の新改築や住宅等への用途変更、またはそのための開発行為(0.1ha以上のもの)に対して、市街化調整区域と同様の規制が適用される

居住誘導区域
[読み:きょじゅうゆうどうくいき]

都市再生を図るため、居住を誘導すべき区域として立地適正化計画で定められる区域。「都市再生特別措置法」に基づく制度である。

居住誘導区域内においては、居住環境の向上、公共交通の確保など居住を誘導するための措置が講じられる一方、居住誘導区域外においては、3戸以上の住宅等の新改築や住宅等への用途変更、またはそのための開発行為(0.1ha以上)を行なおうとする場合には、着手の30日前までに市町村長に届け出なければならず、届出に係る行為が住宅等の立地誘導に支障がある場合には、市町村長は立地適正化のための勧告をすることができる。

また、居住誘導地区内で20戸以上の住宅を整備する事業者は、事業実施のために必要な場合には、用途地域、地区計画等の一定の都市計画または景観計画の決定・策定または変更を提案することができる。

居住用財産の買換え・交換特例
[読み:きょじゅうようざいさんのかいかえ・こうかんとくれい]

譲渡所得課税の特例の一つで、特定の居住用財産の買い換えや交換に伴う譲渡所得に対する課税を繰り延べる制度をいう。

その対象となるのは、所有期間が10年を超えるなどの要件を満たす居住用財産を譲渡し、その年の翌年12月31日までに一定の要件を満たす居住用財産を取得し居住した場合である。このとき、譲渡資産の譲渡価額が新たに取得した買換資産の購入価額よりも少ない場合は譲渡所得に対する課税を行なわず、逆の場合にはその超える部分についてだけ課税を行なうとされている。交換のときも同様である。

この特例は、平成29(2017)年12月31日までに譲渡したものについて適用される。また、買い換えや交換を伴わなくても、平成16(2004)年1月1日から平成29(2017)年12月31日までの間に所有期間が5年超の居住用財産を譲渡したときの譲渡損失について、譲渡資産に係る住宅資金借入金の残高が譲渡価額を超える場合は、その超える額(オーバーローン)を限度に、譲渡した年の他の所得と損益通算を認めた上で、翌年以降3年間の繰越控除も認めるという制度(譲渡損失の繰越控除)が適用される。 なお、居住用財産の譲渡所得については、そのほぼすべての場合について、3,000万円を特別に控除して課税するという特例措置も講じられている。

切妻屋根
[読み:きりつまやね]

屋根の形式の一つで、棟からその両側に流れ落ちるかたちのもの。屋根は二面、建物の妻側上部が三角形となる。

切り土
[読み:きりど]

傾斜のある土地を平らな土地にするために、地面を掘り取ること。

宅地造成工事規制区域の中にある宅地において、高さが2mを超える崖を生じるような切り土をする場合には、着手する前に、知事(または政令市・中核市・特例市の市長)の許可を受けることが必要である(宅地造成等規制法第8条)。

銀行印(会社)

会社が銀行口座を開設する際に、銀行に届け出た印鑑のこと。小切手や手形の振り出しにこの銀行印が必要である

銀行印(個人)

個人が銀行口座を開設した際に、銀行に届け出た印鑑のこと。

金銭債権
[読み:きんせんさいけん]

金銭の支払いを受けることを目的とした債権をいう。例えば、売掛金、貸金、不動産賃料、預金などはすべて金銭債権である。

金銭債権を流動化する手法(債権を早期に現金化する手法でもある)として、売掛債権、貸金債権、不動産賃料債権などを信託し、その受益権を金融商品として販売することが行なわれている。住宅ローン債権の流動化も、その一つである。金銭債権は特約がない限り、貨幣価値の変動を顧慮する必要はなく(ただし一般的に利息の負担を伴う)、不可抗力による履行遅延が免責されないなどの特徴があるが、その特徴は金銭債権を裏付けにした金融商品にも反映されることとなる。

金銭消費貸借契約
[読み:きんせんしょうひたいしゃくけいやく]

借主が、貸主から金銭を借り入れてその金銭を消費し、その借入額と同額の金銭(利息付の場合は利息分も含めて)を貸主に返済するという契約のことである。

住宅を購入するために、住宅ローンを金融機関から借り入れる場合には、購入者は購入する住宅に抵当権を設定し、抵当として金融機関に差し入れるのが一般的である。この場合には、金銭消費貸借契約と抵当権設定契約をまとめて一つの契約書に盛り込むことが多く、こうした契約は「金銭消費貸借抵当権設定契約」のように呼ばれる。

金属板葺き
[読み:きんぞくいたぶき]

金属板で屋根を覆うこと。金属板には、亜鉛メッキ鋼板(トタン)、スズメッキ鋼板(ブリキ)、アルミなどが使用されるが、最近では、銅、ステンレス、チタンなども用いられる。一般住宅では鋼板、アルミが多く使用されている。

金属板葺きには、軽量かつ安価であること、複雑な屋根でも加工しやすいことなどの長所がある。金属板葺きの工法としては、一文字葺き、瓦棒葺き、横葺きなどがあり、いずれも板同士の継ぎ目を折り曲げて加工し、下地に釘などで止めるものである。この他に、継ぎ目を溶接する工法が用いられる場合もある。

金属屋根
[読み:きんぞくやね]

亜鉛メッキ鋼板(トタン)、スズメッキ鋼板(ブリキ)、アルミ、銅、ステンレス、チタンなどの金属板で葺(ふ)いた屋根のこと。

禁治産者
[読み:きんちさんしゃ]

常に心神喪失の状態にあり、禁治産の宣告を受けた者のこと(旧民法第7条)。平成12年に民法が改正・施行されたため、この禁治産者制度は成年被後見人制度へと移行した。

金融商品取引法
[読み:きんゆうしょうひんとりひきほう]

有価証券をはじめとする広範な金融商品の取引等について包括的なルールを定めた法律で、証券取引法を全面的に改正するなどにより、平成19(2007)年9月に施行された。

この法律の目的は、金融商品に関する公正な取引、円滑な流通、公正な価格形成等を確保することであり、そのために、1.企業内容等の開示制度、2.金融商品取引業者等に対する業務規制、3.金融取引所の開設・運営についての規制などを規定している。

その特徴は、1.幅広い金融商品の取引業務を投資サービスとして捉え、そのような行為に対して横断的にルールを適用すること、2.投資家の保護と投資市場の自由な発達との均衡を図るため、プロの投資家への法の適用の特例を定めるなど、制度的な工夫がなされていること、3.公正な価格形成などの市場機能に着目して規制に枠組みを構成していることである。

この法律は、不動産を証券化した商品の発行や取引についてだけでなく、不動産の流動化によって生み出されたすべての金融商品の取引等に対しても適用される。ただし、不動産特定共同事業法の対象となる商品については同法の規定が適用されるため、銀行法等が適用される預金等とともに、金融商品取引法の適用対象から除外されている。

近隣商業地域
[読み:きんりんしょうぎょうちいき]

都市計画法(9条)で「近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給を行うことを主たる内容とする商業その他の業務の利便を増進するため定める地域」と定義されている。 この用途地域では、建ぺい率の限度は原則として60%または80%である。また容積率の限度は100%から500%の範囲内(6種類)で都市計画で指定される。

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クーリングオフ

一定期間、無条件で契約の申込みの撤回または解除ができる制度。消費者を保護するための措置で、訪問販売、電話勧誘販売などに適用されるが、一定の宅地建物の取引もその対象となる。

クーリングオフの適用があるのは、1.宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地建物売買契約において、2.その事務所やそれに準ずる場所以外の場所で申込みや締結がされた場合であり、3.撤回または解除ができるのは8日間以内である。撤回または解除は書面で通知しなければならないが、その理由などを示す必要はなく、発信日を明確にすれば良い。その通知があったときには、売主は速やかに手付金等受領した金銭を返還しなければならない。

区域区分

都市計画によって、都市計画区域を市街化区域と市街化調整区域とに区分することをいう。

区域区分は、1.都道府県が、無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため必要があると認めるとき 2.都市計画区域が、指定都市の区域、首都圏の既成市街地・近郊整備地帯、近畿圏の既成都市区域・近郊整備区域、中部圏の都市整備区域の全部または一部を含む場合に定められる。

なお、区域区分が定められていない都市計画区域を「非線引き区域」と呼ぶことがある。

区域区分が定められていない都市計画区域

市街化区域と市街化調整区域とに区分されていない都市計画区域のこと。一つの都市計画区域を市街化区域と市街化調整区域とに区分することを「区域区分」(または「線引き」)と呼ぶが、この「区域区分」がされていない都市計画区域が「区域区分が定められていない都市計画区域」である。「区域区分が定められていない都市計画区域」は一般に「非線引き区域」とも呼ばれている(かつては「未線引き区域」とも呼ばれていたが平成12年の都市計画法の改正によりこの呼称は廃止された)。

杭基礎
[読み:くいきそ]

直接基礎では十分に建物を支持できない場合に用いられる基礎。コンクリート製などの杭を打設して硬い地盤まで到達させ、その杭の上に建物の土台を築くものである。また固い地盤がない場合には、杭自体の摩擦力で、建物全体の荷重を支える方法が取られる。

空中権
[読み:くうちゅうけん]

2つの意味がある。

1.土地の上空の空間の一部を使用する権利 契約により設定する空間の上下の範囲を定めて土地を独占的に使用する権利をいい、その法的な形式によって「区分地上権」または「区分地上権に準ずる地役権」に分かれる。

区分地上権による空中権は、工作物(例えば空中電線)を所有する目的で上下の限られた空間を排他独占的に使用収益する権利をいう。また、区分地上権に準ずる地役権による空中権は、自己の土地(例えば電柱の設置場所)の便益のために他人の土地の空中を使用する(例えば電線を設置する)権利である。いずれも、民法上の物権として認められている。

2.未利用の容積率を移転する権利 都市計画で定められた容積率(建物の敷地面積に対する総床面積の割合)のうち、未使用のものを他の土地に移転する権利をいう。

一定の条件のもとで容積率を割増しする方法(実質的に容積率が移転される)としては、「特定街区」「一団地の総合的設計」「高度利用地区」「連坦建築物設計」などの制度があるが、いずれも移転対象建物が隣接していなければならない他、既存建物の未利用容積率を移転することはできない(「連坦建築物設計」を除く)。

もっと広範囲で容積率を移転できる制度としては、「特例容積率適用地区制度」がある。これは、都市計画で一定の区域を定め、その区域内の建築敷地の指定容積率の一部を複数の建築敷地間で移転することを認める制度であり、2001年に創設された。

現在、東京都千代田区の一部が「大手町・丸の内・有楽町地区特例容積率適用地区」(116.7ha)として指定され、東京駅の駅舎敷地で未使用となっている容積率(東京駅は復元改修後、それ以上容積率を使用しないで保存される)を、その周辺の新築ビル(東京ビルディング、新丸ビル、丸の内パークビル、八重洲側の南北グラントウキョウビル等)に移転して、本来の容積率以上の高層ビル化を実現している。

容積率の移転は建築確認によって認められるもので、当事者が空中権を直接に取引する制度が確立しているわけではないが、容積を移転する敷地に対して移転先の敷地所有者が地役権を設定し、移転敷地所有者にその対価を支払うという方法が取られている。

空地率
[読み:くうちりつ]

敷地面積から建築面積(建物が建っている部分の面積)を差し引き、敷地面積で割った値のこと。敷地に占める空地(くうち:敷地のうち建築物が建てられていない部分のこと)の割合を示す数値である。

空地率が高いほど、建築物の周囲の環境が良好になると考えられている。また近年では高い空地率を確保し、空地に歩行用通路・樹木・植栽等を整備することにより、不動産の価値自体を高めるという開発手法が用いられている。

管柱
[読み:くだばしら]

通し柱が1階から2階以上の階まで1本物の柱で通すのに対し、管柱は階の途中で胴差など桁材で中断されている箇所に用いる短柱をいう。

クッションフロア

プラスチック系床材のうち、塩化ビニル系床材であって、発泡層を含んでいる厚さ2mm前後のプラスチックシートのことを「クッションフロアシート」または「クッションフロア」と呼んでいる。「クッションフロア」は、表面層と裏打ち層の間に発泡層を挟んでいるため、保温性・衝撃吸収性があり、また水にも強い。そのため、洗面所・脱衣所・台所の床仕上げ材として多用されている。

区分所有
[読み:くぶんしょゆう]

分譲マンションのように、建物が独立した各部分から構成されているとき、その建物の独立した各部分を所有することを「区分所有」という。

区分所有権
[読み:くぶんしょゆうけん]

分譲マンションのように独立した各部分から構成されている建物を「区分所有建物」という。この区分所有建物において、建物の独立した各部分のことを「専有部分」という。 区分所有権とは、この専有部分を所有する権利のことである(詳しくは「区分所有建物」参照)。

区分所有者
[読み:くぶんしょゆうしゃ]

分譲マンションのように独立した各部分から構成されている建物を「区分所有建物」という。この区分所有建物において、建物の独立した各部分のことを「専有部分」という。区分所有者とは、この専有部分を所有する者のことである

区分所有者数
[読み:くぶんしょゆうしゃすう]

分譲マンションなどの区分所有建物において、専有部分を所有している者のことを「区分所有者」という。この区分所有者は管理組合を結成し、集会において管理規約を議決し、同じく集会においてさまざまな議案を議決することができる。このように集会で議決を行なう場合には、通常の案件は普通決議で議決し、特別の案件は特別決議で議決することになるが、どちらの議決方法においても、「区分所有者数」のうちの一定以上の賛成が必要である。

区分所有建物
[読み:くぶんしょゆうたてもの]

区分所有建物とは、構造上区分され、独立して住居・店舗・事務所・倉庫等の用途に供することができる数個の部分から構成されているような建物のことである。

区分所有法
[読み:くぶんしょゆうほう]

分譲マンションなどの区分所有建物に関する権利関係や管理運営について定めた法律。正式名称は「建物の区分所有等に関する法律」という。「マンション法」と呼ばれることもある。

区分所有建物とは、分譲マンションのように独立した各部分から構成されている建物のことであり、通常の建物に比べて所有関係が複雑であり、所有者相互の利害関係を調整する必要性が高い。このため、昭和37年に民法の特別法として区分所有法が制定された。これにより、専有部分・共用部分・建物の敷地に関する権利関係の明確化が図られ、規約・集会に関する法制度が整備された。

その後、分譲マンションが急速に普及したことに伴って、分譲マンションの管理運営に関するトラブルが生じたり、不動産登記事務が煩雑になるなどの問題点が生じたので、昭和58年に区分所有法が大幅に改正された。 このときの改正点は、区分所有者が当然に管理組合を構成すること、集会での多数決主義の導入、建替え制度の導入、敷地利用権と専有部分の一体化などであった。その後、平成7年の阪神淡路大震災により、被災マンションの建替えが問題となり、また老朽化したマンションの建替えや大規模修繕を円滑に行なうための法制度の不備が指摘されるようになった。

こうした点に対応するため、平成14年12月11日に区分所有法が改正・公布された(施行日は公布日から6ヵ月以内)。この改正により、建替えや大規模修繕の法律上の要件が緩和されることとなった。

区分建物
[読み:くぶんたてもの]

一棟の建物のうち、構造上区分されている部分であって、独立して住居等の用途に使用できるものをいう(不動産登記法第2条第22号)。具体的には、分譲マンションの各住戸が「区分建物」である。

区分建物の登記記録
[読み:くぶんたてもののとうききろく]

一棟の建物を区分した各部分のことを、不動産登記法では区分建物と呼ぶ。この区分建物の登記記録については、普通の建物の登記記録とは異なる特徴がある。

組合
[読み:くみあい]

共同の事業を営むために、複数の人が出資し、組合契約を締結することで結成された人の団体のこと(民法667条等)。組合は法人と同様に人の団体であるが、組合は法人格を持たず、法人は法人格を持つという大きな違いがある。組合は法人と比較して、団体としての拘束が弱く、構成員の個性が顕著であるといわれている。例えば、組合の財産は全組合員の合有であり、組合の債務に対しては構成員がその個人財産によって弁済する責任を負う。また構成員が組合を脱退する際には持分の払い戻しが認められている。このように組合は個人の集合としての性格が色濃く、法人とは異なっている(民法第676条、第675条、第681条など)。

クラウドファンディング

不特定多数が特定の目的のために資金を提供する行為またはその行為によって資金を調達すること。通常、インターネットサービスを利用する。英語でCrowd-funding。ソーシャルファンディングともいわれる。クラウドファンディング手法の特徴は、インターネットを通じた告知・呼びかけとそれに対する応募とをマッチングすることによって、特定のプロジェクトのために多数の人々から小額の支援を得ることである。資金提供のかたちには、寄付のほか、投資や購入の方法がある。

活用の分野は広範で、市民活動や芸術活動に対する支援、小規模な事業への資金提供、企業に対する小口投資などがある。市民によるまち・地域への投資手法として活用が期待されている。

グラスウール

溶融したガラスを短繊維化し綿状にしたものを接着剤で板、筒、帯状に加工したもの。断熱性、保温性に優れている。ガラス繊維(ファイバーグラス)ともいう。

グリーン・ニューディール

環境の保全・改善のための投資を促進することによって雇用を創出し、景気の浮揚を図ろうとする政策をいう。その特徴は、環境投資と経済政策とを結び付け、「地球環境問題への対応」、「景気回復」、そして「エネルギーの確保」という3つの課題に対応することにある。

1920年代の世界大恐慌において採用されたニューディールは、TVA(テネシー川流域開発公社)設立(アメリカ)やアウトバーン建設(ドイツ)のような公共事業を中心とした投資を推進するものであったが、グリーン・ニューディールにおける投資は、気候変動問題に対応するための技術開発や、エネルギー構造の変革を推進する産業活動に向けられる。グリーン・ニューディールの目標には、建物の熱効率の改善、建物のカーボンニュートラル(二酸化炭素の排出ゼロ)化、スマートグリッドの構築などが含まれていて、不動産のあり方にも大きな影響を与える可能性がある。

グリーン投資減税

エネルギー起源の二酸化炭素の排出削減または再生可能エネルギー導入拡大に相当程度の効果が見込まれる設備等を取得した場合の減税措置のうち、建築物に係る省エネルギー設備を対象にしたものをいう。

繰越控除
[読み:くりこしこうじょ]

所得税の課税に当たって、不動産の譲渡によって生じた損失(譲渡損失)について、損失発生以降の複数年にわたって所得控除できる制度をいう。平成29(2017)年12月31日までに生じた居住用財産の譲渡損失について、次の二つの場合に、当該年度における損益通算後の損失額について、翌年以降3年間、所得から控除することができる。

グループホーム(認知症対応型共同生活介護・介護予防認知症対応型共同生活介護)

認知症と診断され、要介護度1以上で、ホームのある市町村に住んでいる高齢者が入居し、10人未満の小単位でスタッフとともに共同生活を営む施設。認知症対応型共同生活介護、介護予防認知症対応型共同生活介護ともいう。住み慣れた地域で、家庭的で落ち着いた雰囲気で穏やかに過ごすことで認知症の進行を遅らせ、家庭介護の負担を軽減することを目的としており、2006年、介護保険法改正により導入された「地域密着型サービス」の一つに位置付けられた。

グループホームの指定基準は、1事業所当たり共同生活住居(ユニット)が2以下で、1ユニットの定員は5~9人。居室・居間・食堂・台所・浴室・事務所などがあり、居室は原則個室で4.5畳以上と定められている。介護職員は、ユニットごとに、常勤で利用者数の3人に対し1人以上、夜間も常時1人以上を配置している。比較的小規模な施設なので、住宅を改修したものや社宅・寮を利用したもの、他の介護施設に併設したものなどがあり、運営主体の多くは、民間事業者やNPO法人などの非営利団体である。

クルドサック

行き止まり道路の奥がロータリーになっていて、車の方向転換ができるようになっている袋路のこと。クルドサックを用いることにより、住人以外の車の通過を防止し、防災・防犯上の安全が確保できる。

グルニエ

アティック(attic、アテカともいう)と同意。屋根裏部屋のこと。グルニエ・アティックとは、もともと古代建築の記念門の上部につくられた部屋であったが、転じて屋根裏部屋の意味になったといわれている。

クレセント

引き違いサッシなどの召し合わせ部分に取り付ける、戸締まり用の金物。片方の側にはフック状部分のある固定金物が、もう一方には取っ手の付いた円盤の縁に螺旋状の突出があり、これを回転させるとフックにかかるようになっている。ちなみにクレセントとは三日月のことで、形状が似ていることによる。

クロージング

不動産を売却する媒介業務が完了することをいう。その業務は、通常、宅地建物の所有者からの売却依頼から始まり、物件の査定、広告、買い手の勧誘、価格や条件の交渉などを経て、売買契約の締結、物件の引渡しと代金決済で完了する。このように、媒介業務は連続的に進んで行くのであり、一件落着すれば「閉じる」。

クローズエンド

投資信託のうち、受益権の買い戻し義務がないもの。クローズドエンドの場合には、信託の受託者は、受託資金を期限まで安定的に運用できるため、流動性に欠ける資産の運用も可能になる。一方、投資者は、保有する受益権を換金する場合には、受託者に買い戻しを求めることはできず、他者に売却する必要がある。

会社型の投資信託は大部分がクローズドエンドであり、上場されているREITもこれである。なお、受益権を買い戻す義務のある投資信託は「オープンエンド」といわれ、契約型の投資信託の大部分はこれである。また、私募REITの大部分もオープンエンドである。

クロス

天井や壁などの仕上げ材として用いられる薄い布製の装飾用壁紙のこと。布製だけではなく、ビニール製やプラスチック製のものも多く、環境問題を含めた安全性が問われている。最近ではシックハウス症候群の原因とされるホルムアルデヒドを含まない壁装用接着剤が使われていたり、環境対応商品や機能性壁紙も登場している。

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蹴上げ
[読み:けあげ]

階段の一段の高さのこと。階段は足が乗る水平面の板(踏面=ふみづら)と踏面と垂直に交わる蹴上げで構成される。建築基準法では、住宅の場合、幅750mm以上、蹴上げ230mm以下、踏面150mm以上と決められている。

ケアハウス

1989年にスタートした後に登場した比較的新しいタイプの軽費老人ホーム。ケア付となるので、有料老人ホームと同様に、介護保険法の特定施設となれる。

指定基準を満たす職員が配置され、居室は専有部分が21.6平方メートル以上(共同生活室を設けるユニット型の場合は15.63平方メートル以上)で、トイレ・洗面所・ミニキッチン・収納が備えられている。 費用は、家賃・事務費・生活費を月額で支払うのが一般的。

ケアマンション

高齢者の居住の利便性を高めた集合住宅のこと。シルバーマンションともいう。空間の設計や設備が高齢者の居住に適する他、介護、給食など日常生活に対する支援サービスを伴うことが多い。分譲、賃貸の両方のタイプがある。

景観行政団体
[読み:けいかんぎょうせいだんたい]

景観法に基づき行為規制等の権限を行使する都道府県・市町村のこと。具体的には、都道府県、指定都市、中核市を指す。ただし、指定都市・中核市以外の市町村であっても、都道府県に代わって、景観計画、景観重要建造物、景観重要樹木、景観協定、景観整備機構の事務を処理することにつき都道府県とあらかじめ協議した市町村であれば、景観行政団体となる(景観法第7条第1項)。

景観計画
[読み:けいかんけいかく]

景観行政団体が策定する良好な景観の形成に関する計画のこと(景観法第8条第1項)。景観計画は、都市、農山漁村その他市街地または集落地域と、これと一体となって景観を形成している区域について定められる。この景観計画が定められた区域のことを「景観計画区域」という。

景観計画区域
[読み:けいかんけいかくくいき]

景観行政団体が策定する景観計画で定められた区域のこと(景観法第8条第2項第1号)。景観計画区域では、行為の制限に関する事項(第8条第2項第3号)として、建築物・工作物の形態意匠の制限、建築物・工作物の高さの最高限度または最低限度の制限、壁面の位置の制限または建築物の敷地面積の最低限度などのうち必要なものが定められている(第8条第3項)。

景観重要建造物
[読み:けいかんじゅうようけんぞうぶつ]

景観計画区域内の良好な景観の形成に重要な建造物であって、景観行政団体の長が指定した建造物のこと(これと一体となって良好な景観を形成している土地その他の物件を含む)。 景観行政団体の長は、景観計画の景観重要建造物の指定の方針に即して、景観重要建造物を指定する(法第19条第1項)。

景観重要建造物の増築、改築、移転もしくは除却、外観を変更することとなる修繕もしくは模様替え、または色彩の変更をするには、景観行政団体の長の許可が必要である(景観法第22条)。なお、文化財保護法の規定により国宝、重要文化財、特別史跡名勝天然記念物または史跡名勝天然記念物として指定され、または仮指定された建造物については、景観重要建造物に指定することができない(法第19条3項) 。

景観重要樹木
[読み:けいかんじゅうようじゅもく]

景観計画区域内の良好な景観の形成に重要な樹木であって、景観行政団体の長が指定した樹木のこと。 景観行政団体の長は、景観計画の景観重要樹木の指定の方針に即して、景観重要樹木を指定する(法第28条第1項)。景観重要樹木の伐採または移植には、景観行政団体の長の許可が必要である(景観法第30条第1項)。なお、文化財保護法の規定により特別史跡名勝天然記念物または史跡名勝天然記念物として指定され、または仮指定された樹木については、景観重要樹木に指定することができない(景観法第30条第2項)。

景観地区
[読み:けいかんちく]

都市計画によって定められる地域地区の一つで、市街地の良好な景観を形成するための地区をいう。その指定要件等は景観法に規定されている。景観地区内においては、建築物の形態意匠(デザイン・色彩など)が規制される他、条例によって、工作物の形態意匠の制限、建築物・工作物の高さ限度、壁面の位置等、開発行為等の規制を定めることができるとされている。この場合、形態意匠の規制については、各地区の事情に応じて多面的な基準を定め、その基準に基づいて審査・認定するという方法が採用されている。なお、都市計画区域・準都市計画区域以外の区域では景観区域を定めることはできないが、条例によって景観区域に準じた規制をすることができるとされている(準景観地区)。

景観法
[読み:けいかんほう]

良好な景観の形成を促進するための施策を定めた法律で、2004年6月に公布、同年12月から施行された。この法律は、都市部だけでなく農村部等も対象にして、地域の個性を反映した柔軟な規制等によって景観の形成を図るための制度を定めており、景観に関する基本法とされる。

形質変更時要届出区域
[読み:けいしつへんこうじようとどけでくいき]

土壌の汚染状態が基準に適合していないが、健康被害を生じる恐れはない区域をいう。「土壌汚染対策法」に基づき都道府県知事が指定し、公示される。形質変更時要届出区域においては、土地の形質変更を変更しようとする場合に、着手14日前までに、都道府県知事に届け出なければならない。この制限は、宅地建物取引の営業における重要事項説明対象とされている。

経常利益
[読み:けいじょうりえき]

企業会計上の概念で、企業の経常的な経営活動から生まれた利益をいう。通常、一会計年度の間の値をいい、当期の経常的な経営実績を表わすとされる。経常利益は、当期の損益計算書をもとに、営業収益(売上高)から営業費用(売上原価、販売費・一般管理費)を引いた値(営業利益)に、さらに営業外の収益・費用(利息の受取・支払、有価証券の売却損益など)を加減して算出される。従って、特別損益(固定資産の売却損益、過年度の減価償却過不足修正額など)は反映されない。

経常利益=営業収益-営業費用±営業外の収益・費用

この値がマイナスの場合は経常損失となるが、両者の総称が「経常損益」である。

珪藻土
[読み:けいそうど]

藻の一種である珪藻類の遺骸による堆積土で、素材色は白色、灰白色、淡黄色。多孔質で吸水性に富むが、軽くて脆い。もともと研磨材、耐火材、七輪などの材料に使われたが、近年、高い吸放湿性、吸臭・吸音性、断熱性からシックハウス対策として注目され、住宅の内・外壁に使用されることが多い。

漆喰のようにツノマタなどを混ぜた左官塗り用だけでなく、素人でもローラーやハケで簡単に塗れる塗装タイプの製品も開発されている。

競売

債権者が裁判所を通じて、債務者の財産(不動産)を競りにかけて、最高価格の申出人に対して売却し、その売却代金によって債務の弁済を受けるという制度のこと。

刑罰

犯罪に対して国家が犯人に与える罰のこと。刑罰には重い順に「死刑、懲役、禁固、罰金、拘留、科料」があるとされている。「懲役、禁固、拘留」は自由刑に分類され、「罰金、科料」は財産刑に分類される。 また、財産刑の付加刑として「没収」がある。

軽費老人ホーム
[読み:けいひろうじんほーむ]

軽費老人ホームは、地方自治体や社会福祉法人など公的機関が設置・運営する福祉施設。無料または低額な料金で入居でき、食事の提供、その他日常生活に必要な支援を提供する老人福祉施設の一つである。

契約

対立する2個以上の意思表示の合致によって成立する法律行為のこと。具体的には、売買契約、賃貸借契約、請負契約などのように、一方が申し込み、他方が承諾するという関係にある法律行為である。

契約責任原理
[読み:けいやくせきにんげんり]

契約の締結によって一定の行為を履行する責任が生じるという私法上の原理。債務不履行によって損害賠償責任が生じるのはこの原理に基づく。

伝統的に、契約責任原理によって損害賠償責任が生じるのは、「債務者の責めに帰すべき事由(帰責事由)」によって債務が履行されない場合であり、債務者の故意・過失又は信義則上これと同等の事由がない場合には、損害賠償責任は生じないと考えられている。これに対して、消費者契約法理の進展などを背景にして、契約によって引き受けた結果を実現できなかったことによって生じた損害(ただし契約が想定していない障害による損害を除く)に対しては賠償の責任があるとし、債務不履行に対して責任を負わないのは「契約において債務者が引き受けていなかった事由」がある場合であるという考え方が提起されている。

このような考え方の違いは、契約責任原理を適用する場合に責任を負う根拠をどこに求めるかの違いの現れでもあり、前者は故意・過失の存在に、後者は契約の拘束に反する行動に、それぞれ責任を負わせることとなる。最近は、契約に基づく規律を重視する立場が強くなっていて、どちらの考え方を適用すべきかなどについて議論がある。

なお、契約責任原理の適用に当たっては、不動産の売買のような特定物の取引において、売主が引き受ける責任の範囲や内容を明確に確定できるかどうかなど実務的な視点からの議論も必要である。

契約締結上の過失
[読み:けいやくていけつじょうのかしつ]

私法上の概念で、契約締結の過程において、一方の過失によって相手方が損害を受けたという場合に、その賠償責任を認めようとする責任理論をいう。

契約に当たって、調査・報告、配慮、注意などの義務を怠ったことにより、契約が不成立または無効となって不測の損害を与えたときに、民法で規定する信義則に違反したとして、損害賠償の責任を負うことになる。この考え方は、判例によって確立しており、損害賠償の範囲は、契約が有効なものと信じたことにより被った損害(現地検分の費用、銀行融資の利息、改修などに要した追加費用など)とされる。

例えば、売主に調査・告知義務違反があり損害を与えた場合(例えば、隣地の高層マンション計画の不告知によって生じた日照障害)、契約の準備段階で注意義務違反があり契約締結に至らなかった場合(例えば、相手に誤信を与えて取引予定の建物が改修されたが契約締結に至らなかった場合に、誤信を与えないようにする注意を怠ったとされたケース)などがその例である。

契約の解除

契約締結時に遡って契約を解消すること。ただし、賃貸借契約のように継続的な契約の場合には、契約の効果は将来に向かってのみ解消するため、解約ということが多い。

その方法は、大きく、当事者の片方が一方的に契約を解除する場合と契約の当事者で話し合って契約をなかったことにする場合(合意解除)に分かれる。前者はさらに、法律の規定によって解除する権限が発生するもの(法定解除)と、契約などで定めた条件に従って発生するもの(約定解除)の2種類がある。

法定解除ができるのは、相手方に履行遅滞や履行不能のような債務不履行があった場合と、売買契約における瑕疵担保責任にもとづいて解除する場合である。また、約定解除には、解約金を支払っていつでも解約できると定めた場合(解約手付)、期間内に建物を建築しないときには買い戻す約束をした場合(買戻特約)などのケースがある。

軽量鉄骨
[読み:けいりょうてっこつ]

正式名称は「軽量形鋼」。厚さ6mm以下の鋼板を、複雑な形状に折り曲げてつくった鋼材のことである。この軽量鉄骨には、断面の形状等により多数の種類がある。最もよく使用されるのは、断面の形状がアルファベットの「C」に似たもの(「リップ溝形鋼」)である。

軽量鉄骨構造
[読み:けいりょうてっこつこうぞう]

鉄骨構造の一つ。軽量鉄骨構造とは、次のような特徴を持つ鉄骨構造である。「軽量鉄骨構造」とは、在来工法の木造建築物における木造軸組を「軽量鉄骨とブレース」に置き換えたものであると考えることができる。こうした「軽量鉄骨構造」は、一般住宅やアパートに使用されることが多い。

化粧合板
[読み:けしょうごうはん]

普通合板の表面をプラスチック材料などで覆ったもの。

下水

不要なものとして排出される水をいい、雨水と汚水とで構成される。雨水は、降雨等によって地表に滞留する水であり、汚水は水洗便所から排出される排水(し尿)、台所や風呂場から排出される排水(生活排水)、事業場からの産業排水などである。下水道は、これら下水を処理するためのシステムとして構築される。これに対して、利用のために給水される水を「上水」という。

下水道

下水を排除するために設置する施設の総称で、配水管等、処理施設、ポンプ施設などから構成される。下水道には、汚水と雨水とを別々に排除する方法(分流式)によるものと、両者を同時に排除する方法(合流式)によるものとの2つの種類がある。また、汚水を排除する下水道には、下水を河川や海域に放流すべく処理するための終末処理場が設けられている。

下水道の処理区域
[読み:げすいどうのしょりくいき]

水洗便所から排出される排水(し尿)を、浄化槽(し尿浄化槽)によって浄化することなく、下水道管へ放出することができる区域のこと。従って、この下水道の処理区域では、一般の住宅では、浄化槽(し尿浄化槽)の設置は不要である。

下水道の排水区域
[読み:げすいどうのはいすいくいき]

水洗便所から排出される排水(し尿)を、浄化槽(し尿浄化槽)によって浄化した上で、下水道管へ放出しなければならない区域のこと。

ゲストハウス

中長期にわたって滞在者が利用する居住施設をいう。個室及び居間、浴室、キッチンなど共用の空間・施設を備えた賃貸住宅(シェア住居型ゲストハウス)を指す場合と、ホテルよりも安価なB&Bなどの簡易宿泊施設を指す場合がある。シェア住居型ゲストハウスは、都市居住のスタイルを選択するときのニーズに応える住宅として利用される場合もあって、賃貸住宅経営の手法として運営される例も見られる。また、シェアハウスとして利用されることもある。

下駄ばきマンション

1階や2階を商店や事務所、駐車場にし、それ以上を住宅にしたマンションの俗称。下駄ばき住宅ともいう。おおむね昭和40年代以降登場したもので、住宅部分と比較して面積が異なったり壁量が少なかったりするため(駐車場の場合はとくに顕著)、耐震性には十分な配慮が必要になる。

欠陥住宅
[読み:けっかんじゅうたく]

備えるべき安全性能を欠いている住宅をいう。その性能としては、風雨、地震、火災に耐える性能、地盤や主要構造部の堅牢性、さらには防音、通気、シックハウス防止等室内環境の水準などがあるが、その確保すべき水準は必ずしも明確ではない。例えば、建築基準法などの法令の規定に違反している場合、常識的な住宅としての性能を欠く場合、請負契約などで予定している性能を満たさない場合などは、欠陥住宅である可能性が大きい。また、欠陥住宅であるという苦情としては、雨漏り、亀裂の発生などに関するものが多い。

結露
[読み:けつろ]

空気の温度を徐々に下げていくと、ある温度で空気中の水蒸気が飽和状態になり、さらに下げると過飽和状態になり水滴となる。これを結露という。住宅の床・壁・天井や窓ガラスなどに結露すると(これを表面結露という)、カビや汚れの原因になる。また、断熱材や構造部材などに結露すると(これを内部結露という)、断熱性能はゼロ状態になるし、建物の耐久性を著しく低下させることになる。

ゲニウス・ロキ

場所に現れている際立った雰囲気・土地特性であって、歴史・文化の蓄積によって生み出される類型化できない固有の価値、あるいはそれを体現している特別な場所をいう。ランドマークと重なることも多い。

ゲニウス・ロキ(Genius Loci)はラテン語で、「場所の精霊」という意味であるが、建築設計や環境設計に際しての空間認識概念として用いられている。

不動産開発に当たって、ゲニウス・ロキを保全し、活かすことには、事業の質を高める上で大事な着眼点であると考えられている。また、地域の歴史文化を継承し、あるいは建築物等を修復・復元するに当たっては、ゲニウス・ロキを尊重することが重要である。

原位置での浄化による土壌汚染の除去

汚染土壌について、地下水汚染を経由した健康被害の恐れがある場合、または土壌の直接摂取による健康被害の恐れがある場合における土壌汚染の除去等の措置の一つ。汚染土壌がその場所にある状態で、抽出・分解その他の方法により、当該土壌中から特定有害物質を除去することである(環境省の「土壌汚染対策法ガイドライン」を参考とした)。

原位置封じ込め
[読み:げんいちふうじこめ]

汚染土壌について、地下水汚染を経由した健康被害の恐れがある場合における土壌汚染の除去等の措置の一つ。汚染土壌が存在する区域の側面に、不透水層のうち最も浅い位置にあるものの深さまで地下水の浸出の防止のための構造物を設置し、汚染された地下水の流出を防止することである。

具体的には、鋼矢板などの遮水壁を土中に垂直に打ち込み、汚染土壌のある区域を遮水壁で囲いこむ。この囲んだ範囲の上部を、厚さ10cm以上のコンクリート、または厚さ3cm以上のアスファルトにより水平に覆い、当該範囲の上面から雨水が浸透しないようにする。なお、遮水壁の内部において地下水の上昇がないことを事後的に確認し、上部のコンクリート等の雨水の遮断が十分かどうかを検証する必要がある。

原位置不溶化
[読み:げんいちふようか]

汚染土壌について、地下水汚染を経由した健康被害の恐れがある場合における土壌汚染の除去等の措置の一つ。汚染土壌を、当該土地から掘削することなく、特定有害物質が水に溶出しないように性状を変更することである。

原位置不溶化は、汚染土壌がその場所にある状態で不溶化により法定基準以下の土壌とするものであるが、法定基準に適合する状態となっただけであって特定有害物質が除去されているわけではない。従って「汚染土壌の掘削による土壌汚染の除去」には該当しない。

嫌悪施設
[読み:けんおしせつ]

近隣に立地することが嫌がられる施設をいう。住宅地での立地について紛争が発生したり、地価に影響を与える場合がある。

例えば、公害発生の恐れがある施設、不快感や危険感を与える施設、風紀を乱す恐れのある施設、地区のイメージやまち並みを低下させる施設などである。だが、法令に合致した立地であればその立地を抑制することは財産権の不当な制約となる恐れがあり、また、立地の影響を客観的に評価することも困難である。個別具体的に、立地の当否について社会的な合意を図っていくほかない。

減価償却
[読み:げんかしょうきゃく]

企業会計において、長期間にわたって使用される資産(有形固定資産のほか、特許権などの無形固定資産を含む)を費用化する手法をいう。

例えば、生産設備などは複数の会計年度にわたって使い続けられるため、その取得費を複数年度に分けて費用として計上する必要があるが、そのための手法が減価償却である。毎年度の減価償却費は、取得費用と耐用年数をもとに、一定の方法(定額法、定率法、級数法、生産高比例法のいずれか)で計算され、それを計上することによって資産が減価し、費用が発生することとなる。

なお、使用によって減価しない資産は減価償却の対象とならない。その代表的な例が、土地や地上権、借地権などである。一方で、土地等は減価償却の対象とならない代わりに、地価の変動等に応じて再評価する必要がある。

原価法
[読み:げんかほう]

不動産鑑定評価において、不動産の再調達原価をベースとして、対象不動産の価格を求める手法のこと。原価法では、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行なって対象不動産の試算価格を求める。この原価法による試算価格は「積算価格」と呼ばれる。

原価法は、対象不動産が「建物」または「建物およびその敷地」である場合に、再調達原価の把握と減価修正を適切に行なうことができるときに有効である。また、対象不動産が「土地のみ」である場合においても、最近造成された造成地などのように再調達原価を適切に求めることができるときは、この原価法を適用することができる。この場合において、対象不動産が現に存在するものでないときは、価格時点における再調達原価を適切に求めることができる場合に限り適用することができるものとする。

玄関テラス
[読み:げんかんてらす]

外廊下から玄関扉までの間に造られた、植栽などが設置されている空間のこと。

現況有姿
[読み:げんきょうゆうし]

現在あるがままの状態を意味する。山林や原野などを造成工事をしないで販売することを「現況有姿分譲」といい、市街化調整区域の別荘地などの分譲でよく行なわれる。通常は、電気、ガス、水道などの施設が整備されていないために、そのままでは生活できない。分譲広告の際には、現況有姿分譲地であってそのままでは生活する施設がない旨表示しなければならない。

また、売主の瑕疵担保責任を免れるために、売買契約中に「現況有姿で引渡す」旨記載して取引することがあるが(これを「現況有姿売買」という)、引渡しまでの間に目的物に変化があったときなどまで責任を免れることができるかどうかについては、消極的(直地には免れない)に解する意見が強い。

現況有姿売買
[読み:げんきょうゆうしばいばい]

現在あるがままの状態(現況有姿)で土地を売買することをいう。山林や原野などを造成工事しないで販売することを「現況有姿分譲」といい、市街化調整区域の別荘地などの分譲でよく行なわれる。通常は、電気、ガス、水道などの施設が整備されていないために、そのままでは生活できない。分譲広告の際には、現況有姿分譲地であって、そのままでは生活する施設がない旨を表示しなければならない。

また、売主は瑕疵担保責任を免れるために、売買契約中に「現況有姿で引き渡す」旨を記載して取引することがあるが(現況有姿売買契約)、引渡しまでの間に目的物に変化があったときなどにおいてまで責任を免れることができるかどうかについては、消極的に解する(ただちには責任を免れられないとする)意見が強い。

現況有姿分譲
[読み:げんきょうゆうしぶんじょう]

現在あるがままの状態で分譲する、の意味。山林や原野などを造成工事をしないで販売することを「現況有姿分譲」といい、市街化調整区域の別荘地などの分譲でよく行なわれる。通常は、電気、ガス、水道などの施設が整備されていないために、そのままでは生活できない。分譲広告の際には、現況有姿分譲地であってそのままでは生活する施設がない旨表示しなければならない。

また、売主の瑕疵担保責任を免れるために、売買契約中に「現況有姿で引き渡す」旨記載して取引することがあるが(これを「現況有姿売買」という)、引渡しまでの間に目的物に変化があったときなどまで責任を免れることができるかどうかについては、消極的(直地には免れない)に解する意見が強い。

権原
[読み:けんげん]

私法上の概念で、ある法律行為または事実行為を正当とする法律上の原因をいう。例えば、他人の土地に建物を建築する権原は、地上権、賃借権等である。ただし、占有の場合には、占有を正当とする権利にもとづかないときにもその権利は保護され、占有するに至ったすべての原因が権原となることに注意が必要である。権限と区別して、「けんばら」と読むこともある。

権限踰越の表見代理
[読み:けんげんゆえつのひょうけんだいり]

表見代理とは、本人に何らかの落ち度(帰責要因)があることを基礎として、その帰責要因をもとに無権代理人が真実の代理人であるかのような外観が作出され、その外観を信頼して取引に入った相手方を保護するという制度である。表見代理には、代理権授与表示による表見代理、代理権消滅後の表見代理、権限踰越の表見代理という3種類がある。権限踰越の表見代理(民法第112条)とは、代理人が本人から与えられた基本権限の範囲を超えて、基本権限外の行為をした場合に、相手方が基本権限内の行為であると信じ、そう信じることについて正当の理由があるときは、代理人と相手方との取引の効果を本人に帰属させるという制度である。

健康被害が生ずる恐れのある土地の調査
[読み:けんこうひがいがしょうずるおそれのあるとちのちょうさ]

土壌汚染対策法第3条および第4条では、特定有害物質による健康被害を防止するために、土地所有者等に対して土壌汚染状況調査の実施を義務付けている。このうち同法第4条では、特定有害物質による土壌汚染により健康被害が生ずる恐れがあると知事が認めた場合には、土地所有者等に対し、土壌汚染状況調査を実施することを知事が命令することができると定めている。これを健康被害が生ずる恐れのある土地の調査という(同法第4条第1項)。

ここで重要なのは、「土壌汚染により健康被害が生ずる恐れがあると知事が認めた場合」とは具体的にどのような場合を指すのか、ということである。この点については、同法施行令第3条第1号のイ・ロ・ハにおいて、次のような場合が「知事が認めた場合」に該当すると規定している。

検索の抗弁権
[読み:けんさくのこうべんけん]

保証人が「主債務者には取立てが容易な財産がある」と立証した場合には、債権者は先にその主債務者の財産から取立てをしなければならない。これを「検索の抗弁権」と呼んでいる(民法第453条)。

検査済証
[読み:けんさずみしょう]

建築工事が完了した建築物について、建築主事等は、検査の申請を受理した日から7日以内に、当該建築物について工事完了検査を行なわなければならない。この工事完了検査に合格した場合に、建築主事等が建築主に交付する書面が「検査済証」である。

原状回復
[読み:げんじょうかいふく]

ある事実がなかったとしたら本来存在したであろう状態に戻すことをいう。例えば、契約が解除された場合には、一般に契約締結以前の状態に戻さなければならないとされる(原状回復義務を負う)。また、損害賠償の方法として、金銭で補償するのではなく損害が発生する以前の状態に戻す方法(原状回復による賠償)が認められる場合がある。

借家契約では、退去時の原状回復義務を特約していることが多いが、「本来存在したであろう状態」にまで戻せばよく、借りた当時の状態にする必要はないとされている。つまり、契約に定められた使用方法に従って通常の使用をしていれば、経年劣化があってもそのまま返還すればよい。

原状回復義務
[読み:げんじょうかいふくぎむ]

建物賃貸借契約の終了時における借主のなすべき義務の一つ。契約期間の満了に伴う借主からの解約の申入れ等によって、建物賃貸借契約が終了したとき、建物賃貸借契約は将来に向かって消滅する(民法第620条)が、借主は当該建物を賃貸借契約の開始時の状態に戻す義務を負う(民法第545条・第546条)。この借主の義務を「原状回復義務」と呼んでいる。

この原状回復義務について、借主がどこまで建物を原状に戻す義務を負うかに関してはさまざまな見解がある。過去の裁判例では、通常の用法に従って使用していたにもかかわらず発生してしまった汚損や破損については、契約において特約がない場合には、借主は原状回復義務を負わないと解釈する傾向にある。

現状有姿
[読み:げんじょうゆうし]

現況有姿のこと。現在あるがままの状態を意味。山林や原野などを造成工事をしないで販売することを「現況有姿分譲」といい、市街化調整区域の別荘地などの分譲でよく行なわれる。通常は、電気、ガス、水道などの施設が整備されていないために、そのままでは生活できない。分譲広告の際には、現況有姿分譲地であってそのままでは生活する施設がない旨表示しなければならない。

また、売主の瑕疵担保責任を免れるために、売買契約中に「現況有姿で引渡す」旨記載して取引することがあるが(これを「現況有姿売買」という)、引渡しまでの間に目的物に変化があったときなどまで責任を免れることができるかどうかについては、消極的(直地には免れない)に解する意見が強い。

原生自然環境保全区域
[読み:げんせいしぜんかんきょうほぜんくいき]

原生状態を維持している一定以上の面積を有する国や自治体の所有地について、環境大臣が指定する区域(自然環境保全法第14条)。建築物の建築、工作物の建築、宅地造成、海底の形状変更、土石採取、汚水や廃水の排出、車・馬・動力船の使用と航空機の着陸、植物・動物の採取・損傷、火入れ・焚き火、屋外での物の集積貯蔵、家畜の放牧などがすべて禁止される。

建設業法
[読み:けんせつぎょうほう]

建設業に関する基本的な法律で、1949年に公布・施行された。この法律には、建設業を営むうえで守らなければならない諸規定が定められており、それによって、建設工事の適正な施工の確保、発注者の保護、建設業の健全な発達の促進を図ることとされている。

建設協力金
[読み:けんせつきょうりょくきん]

地主が、建物賃借者(テナント)から建設費を借りて賃貸建物を建築する場合の、その借入金をいう。一般的に、建設された建物は建設協力金の貸主(建物賃借者)に賃貸され、その賃料と建設協力金の返済額とが相殺されることになる。建設協力金によって不動産賃貸事業を営む方法は、土地活用手法の一つとされ、リースバック方式ともいわれる。

建設工事標準請負契約約款
[読み:けんせつこうじひょうじゅんうけおいけいやくやっかん]

中央建設業審議会や建設業界の業界団体が制定している、建設工事の請負契約のモデル契約書のこと。建設業法第19条では工事請負契約の書面化を義務としているが、建設工事標準請負契約約款はこの建設業法第19条に適合する契約書として、現実に建設業界で広く使用されている。

建設住宅性能評価書
[読み:けんせつじゅうたくせいのうひょうかしょ]

登録住宅性能評価機関が、実際に住宅を検査することにより作成した住宅性能評価書を「建設住宅性能評価書」という。品確法では、建設住宅性能評価書を交付された新築住宅については、建設住宅性能評価書に記載された住宅の性能が、そのまま売買契約の契約内容になる場合があると規定しており、この規定により買主保護が図られている。

源泉徴収票
[読み:げんせんちょうしゅうひょう]

正式名称は「給与所得の源泉徴収票」。雇用者が、毎年1月初めに給与所得者に渡す書面である。この源泉徴収票の「支払金額」の欄には、給与収入が記載される。また、給与収入から給与所得控除を差し引いた残額(給与所得)は「給与所得控除後の金額」の欄に記載される。給与収入から給与所得控除を差し引き、さらに各種の所得控除を差し引いた残額は「所得控除後の金額」の欄に記載される。なお「源泉徴収税額」は、給料や賞与からすでに差し引かれた源泉徴収の額の1年間の累計金額である。

源泉分離課税
[読み:げんせんぶんりかぜい]

納税の方式の一つで、他の所得と分離して、所得を支払う者が支払いの際に一定の税率で所得税を源泉徴収し、それだけで納税が完結するという方法をいう。その対象となる所得は、利子所得、投資信託の収益分配金など(一部例外がある)であり、課税率は20%(一部例外あり)である。

減損会計
[読み:げんそんかいけい]

資産を収益性にもとづいて評価し、その結果認識された損失を当該資産の帳簿価額に反映させる手続きをいう。回収の見込みがない投資額は、損失として処理すべきであるという考え方(時価主義)にもとづく会計上の仕組みである。資産評価によって把握した損失を処理する会計手法には、資産の帳簿価額自体を減額する方法と、損益計算において当該損失を計上する手法とがある。前者が減損会計であり、後者が時価会計である。減損会計においては評価価額の増加は計上できないが、時価会計では評価益を計上することができるなどの違いがある。資産の性格や会計の目的に応じて適切な手法を選択すべきとされている。

現存利益
[読み:げんぞんりえき]

正当な理由がないのに財産的利得を受け、これによって他人に財産上の損失を与えた場合には、利得を受けた者はその利得を返還する義務を負う(これを不当利得返還義務という)。 この場合において、利得を受けた者が善意のとき(すなわち正当な理由がないことを知らなかったとき)は、利得を受けた者は、利得が現に存在する範囲内で返還すればよいとされている。これを現存利益の返還義務と呼んでいる(民法第703条)。

具体的には、財産を遊興費で浪費してしまった場合にはその浪費分を差し引いた残額が現存利益である。ただし財産を生活費に消費した場合や、財産で借金を返済した場合には、それにより自分の財産の減少を免れているので、生活費や借金返済を差し引かない金額が現存利益となる。

建築
[読み:けんちく]

「建築物を新築し、増築し、改築し、または移転すること」と定義されている

建築確認
[読み:けんちくかくにん]

一定の建築物を建築(増改築を含む)しようとするときに、工事の着手前に、建築計画が法令で定められた建築基準(建築物の敷地、構造、設備および用途に関する最低の基準)に適合している旨の確認を受けなければならないとする制度、または当該確認行為をいう。確認を申請する義務があるのは建築主で、確認を行なうのは建築主事等である。

建築主は、建築確認を受けた場合には確認済証の交付を受ける他、工事を完了したときには検査を受けること、一定の場合には工事の中間検査を受けることなどの義務を負う。また、建築基準に違反した建築物については、建築主、建築工事の請負人等に対して、工事施工の停止や違反を是正するための措置を命じることができる。ただし、特別な場合を除いて、従前から存在する基準に違反の建築物(既存不適格建築物)については、増改築をしない限りはそのまま使用できる。

建築確認(手続の流れ)
[読み:けんちくかくにん・てつづきのながれ]

建築主事は、建築確認の申請を受理してから、一般の建築物については7日以内に、一定の特殊な建築物または大規模な建築物については原則として35日以内に、申請に係る建築物の計画が建築基準関係規定に適合するかどうかを審査し、審査の結果に基づいて建築基準関係規定に適合することを確認した場合には、建築主に文書(確認済証)を交付することとされている。

また、建築計画が法令に適合しないと認めたとき又は申請書の記載によつては建築基準関係規定に適合するかどうかを決定することができない正当な理由があるときは、7日又は35日以内に、その旨及びその理由を記載した通知書を建築主に交付することになる。なお建築主は、確認の期限を過ぎた場合であっても、確認済証の交付を受ける前には、工事に着手することはできない。

建築基準法
[読み:けんちくきじゅんほう]

国民の生命・健康・財産の保護のため、建築物の敷地・設備・構造・用途についてその最低の基準を定めた法律。市街地建築物法(大正8(1919)年制定)に代わって昭和25(1950)年に制定され、建築に関する一般法であるとともに、都市計画法と連係して都市計画の基本を定める役割を担う。

遵守すべき基準として、個々の建築物の構造基準(単体規定、具体的な技術基準は政省令等で詳細に定められている)と、都市計画とリンクしながら、都市計画区域内の建物用途、建ぺい率、容積率、建物の高さなどを規制する基準(集団規定)とが定められている。また、これらの基準を適用しその遵守を確保するため、建築主事等が建築計画の法令適合性を確認する仕組み(建築確認)や違反建築物等を取り締まるための制度などが規定されている。その法律的な性格の特徴は、警察的な機能を担うことであり、建築基準法による規制を「建築警察」ということがある。

建築協定
[読み:けんちくきょうてい]

敷地や建築物に関する民間の協定であって、特定行政庁(知事・市長など)の認可を受けたもののこと。

建築許可
[読み:けんちくきょか]

市街化調整区域での建築であって、開発行為を伴わないものに対する建築の許可をいう。市街化調整区域は市街化を抑制すべき区域であるから、建築は原則的に禁止されている。ただし、次のような場合には、建築を行なうことができる。

建築構造
[読み:けんちくこうぞう]

「荷重や外力に対抗するために必要な部分の組み合わせ」のことである。端的にいえば、建築構造とは「建物の骨組」のこと。

建築士
[読み:けんちくし]

政府の免許を受けて、建築物の設計、工事監理等の業務を行なう者のこと。免許を受けないでこれらの業務をしてはならず、免許を受けるには国土交通大臣または都道府県知事が行なう資格試験に合格していなければならない。つまり、建築士は、業務独占が許された国家資格の一つである。

建築士は、一級建築士、二級建築士、木造建築士に区分され、業務を行なうことのできる建築物に違いがある。また、一級建築士であって、構造設計または設備設計について高度な専門能力を有すると認められた者は、構造設計一級建築士または設備設計一級建築士としてその専門業務に従事することができるとされている。

建築主事
[読み:けんちくしゅじ]

建築確認を行なう権限を持つ、地方公務員のこと。建築主事となるには、一定の資格検定に合格しなければならない。その後、国土交通大臣の登録を受け、知事または市町村長の任命を受けることが必要である。

都道府県には必ず建築主事が置かれる。また政令で定める人口25万人以上の市でも、建築主事が必ず置かれる。それ以外の市町村では任意で建築主事を置くことができる。

建築条件付宅地分譲
[読み:けんちくじょうけんつきたくちぶんじょう]

宅地分譲の方法の一つで、宅地の売買契約後一定の期間内に、売主または売主が指定する者との間で当該土地に建物を建築する請負契約を締結することを停止条件として分譲することをいう。

住宅を建築した後に土地とともに分譲する(建売住宅)場合と違って、買主は住宅プランなどを選択する自由があるが、建築請負者があらかじめ決まっていることによる限界がある。見方によっては、建売に伴うリスクを回避しつつ、建築を請け負う利益を享受する手法である。

建築条件付き土地
[読み:けんちくじょうけんつきとち]

建て売りといえば、土地とそこに立つ住宅がセットで販売されるものだが、建築条件付き土地の場合は、売り建てともいうように、土地を売るに当たって、一定期間内に売り主または売り主が指定する者との間で当該土地に建物を建築する請負契約を結ぶことを条件にしている。指定期間内に建築請負契約が締結されない場合は、契約は白紙解除となり、預かり金などは全額返還される。

建築審査会
[読み:けんちくしんさかい]

建築主事を置いている市町村と都道府県にのみ設置される、5人または7人の委員で構成される組織。建築審査会は、特定行政庁が建築基準法に関わる許可を与える場合に、特定行政庁に同意を与える等の権限を持っている。

建築設備
[読み:けんちくせつび]

建物と一体となって建物の機能を全うさせる設備のことで、空調・換気設備、給排水衛生設備、電気設備、エレベーターなどがこれに該当する。建築設備は、建築物本体に比べて、その運用のための費用が大きいこと、建物利用の快適性を左右しやすいこと、エネルギー消費を伴い環境に対して大きな影響を与えることなどの特徴がある。また、一般に、建物本体よりも耐用年数が短い傾向があるほか、建物の維持・改修に当たっては、建築設備の保守・更新を的確に行なうことが重要であるといわれている。

建築設備の設計は、通常、建物の設計と同時一体的に行なわれ、その施工も建物の建築を請け負った建設業者が一括して担うことが多い(ただし、直接の施工は、建築請負業者が設備工事業者に下請発注するのが一般的)。しかし、大規模な建築物については、建築設備の設計・施工を分離して実施する場合(分離発注)もある。

建築線
[読み:けんちくせん]

それ以上建築物が突出してはならない道路と敷地の境界線をいう。通常は現実の道路との境が建築線であるが、建築基準法によって、幅員が1.8m以上、4m未満の道路の場合に、その中心から2m後退した線が建築線として指定されていることがある。また、私道について道路の位置が指定されている場合には、その指定された道路位置との境界が建築線となる。

つまり、民有地の中に建築線が引かれて、それをはみ出して建物を建てるような土地利用はできない(土地所有権を制約することになる)場合が生じるが、これはオープンスペースを確保して生活の安全や環境を守るためであり、受忍すべき規制とされてる。

建築不可
[読み:けんちくふか]

再建築や新たな建築が不可能であることをいう。例えば、道路に接する距離が2m未満の土地、条例により規制される敷地の形態に適合しない土地はいずれもこれに該当し、その取引に関する広告には、その旨表示しなければならない。また、市街化調整区域の土地も、開発許可の条件に該当しない限り建築不可である。

建築物
[読み:けんちくぶつ]

建築基準法では「建築物」という言葉を次のように定義している(建築基準法2条1号)。

建築物環境計画書制度(東京都)
[読み:けんちくぶつかんきょうけいかくしょせいど]

一定の建築物の新築等に当たって、環境への配慮に関する計画書を作成・提出する制度のことで、東京都が条例により実施している。

計画書には、エネルギーの使用合理化、資源の適正利用、自然環境の保全、ヒートアイランド現象の緩和という4つの配慮項目についての評価が記載され、その概要が公表される。また、マンションについての環境性能表示義務、特別大規模特定建築物(延べ面積1万平方メートル超で住宅、倉庫、工場、駐車場等の用途を除く)についての省エネルギー性能基準遵守義務なども規定されている。計画書の提出義務が課せられるのは延べ面積5,000平方メートル超の大規模特定建築物であり、2,000平方メートル以上の建築物については任意で提出する。

この制度の特徴は、環境に配慮した建築物が評価される市場の形成や、建築主による自主的な取り組みを促すなど、誘導型の政策手法を活用していることである。

建築物の耐震改修の促進に関する法律
[読み:けんちくぶつのたいしんかいしゅうのそくしんにかんするほうりつ]

建築物の耐震改修を進めるための措置を定めた法律。1995(平成7)年に公布、施行された。

建築面積
[読み:けんちくめんせき]

いわゆる「建坪(たてつぼ)」のこと。建築物の柱・壁の中心線で囲まれた部分の水平投影面積を指している。ただし、1m以上突き出た庇(ひさし)や軒等がある場合には、その庇、軒等の先端から1m後退した線までの部分のみを建築面積に算入することとなっている。

限定承認
[読み:げんていしょうにん]

相続人が遺産を相続するときに、相続財産を責任の限度として相続を承認することをいう。相続財産を限度に被相続人の債務を弁済した後、その財産に余りがあればそれを相続できる。限定承認のためには、相続人の全員が共同して、相続人であることを知った日より3ヵ月以内に家庭裁判所に申し述べなければならない。

なお、限定承認または相続放棄のどちらも選択しなかった相続人は、被相続人の債権債務を無限定に承継する相続を承認した(単純承認)とみなされる。

減歩
[読み:げんぷ]

土地区画整理事業における換地において、従前地の面積と換地後の面積が異なること、あるいはその宅地面積の差をいう。土地区画整理事業では、一般に、道路の拡充、公園の整備などのために新たな用地が必要であり、その用地は土地区画整理事業区域内の宅地所有者が平等に提供することが原則とされている。このように用地を提供することが減歩であり、提供する宅地の割合を「減歩率」という。換地後の宅地面積は減少するが、土地区画整理事業によって宅地の価値が増大するため、宅地所有者に損失は生じないと考えられている。

減歩には、道路、公園等公共用地のための減歩(公共減歩)と、事業費に充てるために売却する用地(保留地)のための減歩(保留地減歩)とがあり、両者を合計したものが合算減歩である。

建ぺい率
[読み:けんぺいりつ]

建築面積を敷地面積で割った値のこと。例えば、敷地面積が100平方メートル、その敷地上にある住宅の建築面積が50平方メートルならば、この住宅の建ぺい率は50%ということになる。建築する建物の建ぺい率の限度は、原則的には用途地域ごとに、都市計画によってあらかじめ指定されている。

顕名
[読み:けんめい]

代理人が「本人のために代理行為を行なう」ことを示すことを顕名という。例えば、契約を締結する場合に「Aの代理人であるB」として署名することが顕名に該当する。顕名とは「名をあらわす」という意味である。代理の本質については顕名説と代理権説が対立しているが、通説である代理権説に立つときは、顕名は代理の本質的要素ではないので、仮に顕名がなくとも代理権は有効に成立すると解釈されている(詳しくは他人効へ)。

原野
[読み:げんや]

耕作の方法によらないで雑草、かん木類の生育する土地。人手が加わっていないこと、林地でないことが要件となる。不動産登記における地目の一つであり、相続税および贈与税の課税での土地価額評価における地目ともなっている。現状は雑草、かん木類のみが生育していても、耕作の履歴や痕跡があれば、原野と認めないのが一般的な取り扱いである。従って、耕作放棄地は一般に原野ではない。

原野商法
[読み:げんやしょうほう]

無価値に等しい土地を、将来値上がりするなどと説明して売付ける手口をいう。地価の高騰期に投機的な動機に乗じて行なわれた。値上がり後の転売利益を目的に買ったときなどは、詐欺とはならない場合もある。なお、最近、過去に原野商法で取得した土地の転売を勧誘し、そのための費用を支払わせるなどの手口による被害が発生している。

権利落ち
[読み:けんりおち]

配当などを受け取る権利がなくなること。「配当落ち」ともいう。株主は会社に対して、配当請求権などの権利を行使することができるが、この株主の権利を行使するためには、会社側が設定する一定の期日において株主であることが必要とされている。この一定の期日は「権利確定日」と呼ばれている(通常、権利確定日は決算日と同じ日である)。

ただし、上場株式・上場されている不動産投資信託の場合には、配当や分配金を受け取るためには、権利確定日から3営業日を挟んで、それより前に購入しておくことが必要とされる。これは、証券取引所を通じて売買する都合上、代金の決済等に3営業日が必要とされるためである。

権利確定日
[読み:けんりかくていび]

配当の受取りなどの株主の権利が確定する日のこと。通常は決算日である。株主は会社に対して、配当請求権などの株主の権利を行使することができるが、この株主の権利を行使するためには、会社側が設定する一定の期日において株主であることが必要とされている。この一定の期日を「権利確定日」と呼んでいる。不動産投資信託においても同じように「権利確定日」が設定されている。

権利金
[読み:けんりきん]

土地や建物の賃借権を設定したり譲渡したりするときに、賃借人が地主・家主に支払う金銭をいう。賃料とは別に授受され、敷金と異なって契約が終了しても返還されることはない。その授受は、都市部で広く見られる社会的な慣行である。

権利質
[読み:けんりしち]

質権は動産・不動産に設定されるのが原則であるが、債権・株式などの財産権にも設定することができ、このような財産権に質権を設定することを権利質という(民法第362条から第368条)。

権利証
[読み:けんりしょう]

不動産登記における「登記済証」をいう。

権利床
[読み:けんりしょう]

市街地再開発事業において、事業前に存在する権利の所有者に対して、その権利に相応して与えられる事業によって建築された建物(施設建築物)の敷地・床をいう。

この場合に、従前の権利の所有者に対して、施設建築物についてどのような権利を与えるかなどを定めるのが「権利変換計画」であり、関係権利者間の利害の衡平に十分の考慮を払って定めなければならないとされている。なお、権利床が与えられるのは、事業の施行地区内に、宅地、借地権、権原にもとづき建築物を有する者である。

権利登記
[読み:けんりとうき]

土地・建物に関する権利の状況・権利の変動を表示した登記のこと。権利登記は、一筆の土地または一個の建物ごとに作成される登記記録のうち、権利部に記載される。

権利の一部が他人に属する場合における売り主の担保責任
[読み:けんりのいちぶがたにんにぞくするばあいにおけるうりぬしのたんぽせきにん]

民法第563条の規定により売買契約における売主が負うべき無過失責任のこと。

権利能力
[読み:けんりのうりょく]

法律上の権利・義務の主体となることができるという資格のこと。人間(自然人)は生まれながらにして、このような権利能力を有するとされている(民法第1条の3)。また社団法人などの法人も権利能力を有することとされている(民法第43条)。

なお、出生前の胎児については、原則として権利能力を有しないこととされているが、相続・遺贈・損害賠償については出生前の胎児であっても権利能力があるものとみなされる。ただし、死産の場合には初めから権利能力がなかったこととなる(民法第721条、第886条、第965条)。

権利能力なき社団
[読み:けんりのうりょくなきしゃだん]

法律の規定によらないで設立される団体をいう。法人は法律の規定に従って設立される必要があるとされているため、権利能力なき社団は法人格を有しない。

権利の登記
[読み:けんりのとうき]

登記記録の甲区または乙区になされる登記のこと。不動産の所有権、賃借権、抵当権などの権利関係を公示する登記である。「権利登記」ともいう。

権利の濫用
[読み:けんりのらんよう]

私法上の概念で、一見権利の行使とみられるが、具体的な情況や実際の結果に照らしてそれを認めることができないと判断されることをいう。民法には、「権利の濫用はこれを許さない」という規定がある。

権利の濫用であるかどうかは具体的に判断するほかないが、例えば、加害を目的でのみなされた権利行使は一般的に濫用とされる。現実の裁判においては、権利の行使を認めた場合と認めない場合に生じる不利益や社会的影響を比較較量して判断されることが多い。例えば、自己の土地の利用により近隣に迷惑が及ぶ場合には、土地利用の合理性、従来の経緯や慣行、迷惑の程度や受忍の可能性、影響回避の手段などを比較較量して、所有権の濫用であるかどうかが判断されることになるであろう(所有権は絶対的なものではないのである)。

権利の濫用であるとされたときには、権利行使の効果が生じないばかりか、権利を行使した者は不法行為として損害賠償の責任を負うことになる。

権利部
[読み:けんりぶ]

一筆の土地または一個の建物ごとに作成される登記記録のうち、所有権・地上権・賃借権・抵当権などの権利に関する状況を記載した部分のこと。権利部は、さらに甲区と乙区に分かれる。

権利部という用語は、従来は使用されていなかったが、不動産登記法の全面改正(平成16年6月18日公布・平成17年3月7日施行)で新たに導入された。

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コーナーガラス
建物の出隅部分に桟なしではめ込まれた、L型のガラスのこと。コーナーには構造体が配置されることが多いが、これらをずらすことにより生まれるスペースに配置されたもの。採光を確保しやすく、開放的で、パノラマ景観を楽しむことができる。
コーポラティブハウス
土地・建築物を共有し、居住することを前提に、入居予定者が事前に組合を結成、その組合員による協同建設方式で造られた住宅のこと。土地の入手から建物の設計・建設・管理等における諸問題をその組合で対処していく。自分たちで話し合い、解決するため大変なことが多いが、独自性のある家づくりを可能とし、協同製作の楽しさも味わうことができる。
合意更新
借家契約において、当事者の合意によって契約期間を更新することをいう。借家契約の期間を合意で更新する場合、契約期間の制限はないが、期間を1年未満としたときには期間の定めがないものとみなされることになる。また、合意更新においては、更新に当たって契約条件等を変更することは原則的に自由であるが、借地借家法の強行規定に反する特約で借家人に不利なものは無効となる。なお同様に、借地契約についても合意更新が行なわれるが、借地契約の更新後の契約期間は、最初の更新時には最低20年、以後の更新にあっては最低10年とされている。また、強行規定に反する特約で借地人に不利なものが無効となるのは借家契約と同様である。
行為能力
自分が行なった法律行為の効果を確定的に自分に帰属させる能力のこと。法律行為を有効に行なうには意思能力を持つことが必要とされているが、実際の契約等において意思能力を持たない者(=意思無能力者)が、契約当時に意思能力を欠いていたことを事後的に証明することは非常に困難である。そこで民法では、正常かつ完成された精神能力を持たない者を画一的に「行為能力が制限された者」(=制限能力者)として取り扱い、こうした者を保護している。このような制限能力者には、法定代理人または保佐人・補助人が選任されている。制限能力者が、これらの法定代理人等の同意を得ないで単独で行なった法律行為は原則として事後的に取消しが可能である。このように法定代理人等に同意権を与えることにより、制限能力者が不適切な法律行為により不利益を被ることがないよう監視しているのである。制限能力者とされているのは、未成年者、成年被後見人、被保佐人、被補助人である。
公益財団法人

一般財団法人のうち、行政庁の認定(公益認定)を受けたものをいう。

認定の主な基準は、

1)主たる目的が、法律に定める公益目的事業(公益に関する事業で不特定かつ多数の者の利益増進に寄与するもの)を行うことであること

2)公益目的事業を実施するための経理的基礎を有すること

3)技術的能力を有すること

4)特別の利益を与える行為を行わないこと

5)収支相償(公益目的事業に係る収入額がその事業に必要な適正費用を償う額を超えない)であると見込まれること

6)公益目的事業の比率が50%以上であると見込まれること

7)遊休財産額が1年分の公益目的事業費相当額を超えないと見込まれることである。

公益認定を受けた財団法人は、名称中に「公益財団法人」という文字を独占的に使用する。また事業活動に当たっては法律による一定の規制に服さなければならない一方、税制上「特定公益増進法人」として優遇される。

公益社団法人

一般社団法人のうち、行政庁の認定(公益認定)を受けたものをいう。

認定の主な基準は、

1)主たる目的が、法律に定める公益目的事業(公益に関する事業で不特定かつ多数の者の利益増進に寄与するもの)を行なうことであること

2)公益目的事業を実施するための経理的基礎を有すること

3)技術的能力を有すること

4)特別の利益を与える行為を行なわないこと

5)収支相償(公益目的事業に係る収入額がその事業に必要な適正費用を償う額を超えない)であると見込まれること

6)公益目的事業の比率が50%以上であると見込まれること

7)遊休財産額が1年分の公益目的事業費相当額を超えないと見込まれることである。

公益認定を受けた社団法人は、名称中に「公益社団法人」という文字を独占的に使用する。また事業活動に当たっては法律による一定の規制に服さなければならない一方、税制上「特定公益増進法人」として優遇される。

公益法人

公益社団法人および公益財団法人の総称で、一般社団法人または一般財団法人のうち、公益目的事業を行なう法人として、一定の基準によって認定されたものをいう。公益法人が行なう公益目的事業の収益については、原則として法人税を納める必要はない。

公益目的事業とは、学術・科学技術、文化・芸術、福祉、地域社会の発展など法定された23種類の公益分野に関する事業で、不特定多数の利益のために行なうものとされている。また、認定の基準としては、公益目的事業に充てる予定の事業費が50%以上であること、理事等に対する報酬等が不当に高額にならないよう支給基準を定めていること、営利企業等に対して寄付等の利益行為を行なわないことなどが定められている。

なお、2008(平成20)年12月1日に「一般社団及び一般財団法人に関する法律」が施行されるまでは、民法によって設立された社団法人および財団法人を公益法人と称していた。

公益法人制度改革

民法によって設立されていた社団法人、財団法人など、公益に関する非営利を目的とする法人について、その設立、運営等のしくみを抜本的に改正することをいう。改正のための法律などが整備された後、新たな制度は2008年12月1日から施行された。

改革の目的は、1)民間による非営利目的の活動の発展を促進すること、2)従来の民法法人制度の問題点(主務官庁の裁量の不透明性など)を解決することであるとされている。

この改革によって、従来の民法法人制度が採用していた許可主義(主務官庁の許可によって設立、免許主義ともいう)が、準則主義(遵守すべき法規に適合すれば当然に法人格を付与)に改められた。また同時に、新しい制度によって設立された法人(一般社団法人または一般財団法人)のうち、公益性について一定の要件を満たすことが認定されたもの(公益社団法人または公益財団法人)については税制上「特定公益増進法人」として優遇される措置も定められた。

これによって、従来の社団法人及び財団法人は廃止され、特別の法律によらない一般的な法人は、一般社団法人または一般財団法人、公益社団法人、、公益財団法人の4つに分類されることとなった。

なお、従来の社団法人または財団法人は、2008年12月1日に自動的に特例民法法人に移行し、その後5年以内に、公益社団・財団法人への移行、一般社団・財団法人への移行、解散のいずれかを選択することとされている。また、有限責任中間法人は、同日に自動的に一般社団法人に移行した。

公開空地

昭和46年に創設された総合設計制度に基づいて、ビルやマンションの敷地に設けられた一般公衆が自由に出入りできる空間のことを「公開空地」と呼ぶ。

総合設計制度は、正式には「敷地内に広い空地を有する建築物の容積率等の特例」という名称である(建築基準法第59条の2)。これは、建築物の敷地内に一定以上の公開空地を有する等の条件を満たす建築物について、容積率や各種の高さ制限を特定行政庁が緩和するという制度である。言い換えれば、容積率等をボーナスとして与えることにより、開発者に公開空地を作るように促すという制度であるということができる。

この総合設計制度により作られた公開空地は、一般公衆が自由に通行できる空間でなければならず、通路や植栽を整備した快適な空間とすることが多い。

高架水槽
狭義には建築物に給水するために鉄骨造や鉄筋コンクリート造による高い塔をつくり、その上に置く給水タンクのことをいうが、建築物の屋上に設置する高置水槽も含めて広義に高架水槽と称する。
交換差金

金銭以外の財産を交換する場合に、譲渡する財産の価額と取得する財産の価額が同額でないときにその差額を補うために授受される金銭をいう。

また、交換差金を伴う交換を「補足金付交換」という。

民法上、交換契約については売買契約の規定が準用されるが、交換差金については売買代金に関する規定が準用される。 なお、所得税・法人税の課税において、土地や建物を同じ種類の資産と交換したときは譲渡がなかったものとする特例(土地建物の交換特例)があるが、交換差金等の額が譲渡資産の価額と取得資産の価額とのいずれか高いほうの価額の20%相当額を超える場合には、この特例は受けられない。

工業専用地域

都市計画法(9条)で「主として工業の利便を増進するため定める地域」と定義されている。この用途地域では、建ぺい率の限度は都市計画により30%から60%の範囲内(10%きざみ)である。また容積率の限度は100%から400%の範囲内(5種類)で都市計画で指定される。この用途地域では次のような用途規制が行なわれている。

(建築できるもの)

1.公衆浴場

2.店舗(面積の制限なし、ただし飲食店等を除く)

3.事務所(面積の制限なし)

4.工場(面積の制限なし)

5.カラオケボックス

6.自動車教習所(面積の制限なし)

7.倉庫業の倉庫

(建築できないもの)

1.住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿、図書館

2.幼稚園、小学校、中学校、高校、大学、専修学校、病院

3.老人ホーム

4.飲食店等

5.ホテル・旅館

6.ボーリング場・スケート場・ゴルフ練習場、パチンコ屋・麻雀屋、映画館・劇場、料理店、キャバレー、個室付浴場

工業団地造成事業(市街地開発事業としての~)

工業団地造成事業は、一般的には工場が立地するのにふさわしい土地を造成する事業をいう。しかし、都市計画で定められる市街地開発事業の一つとされるのは、そのうちの特定の事業である。市街地開発事業とされる工業団地造成事業は、首都圏の近郊整備地帯内または都市開発区域内、近畿圏の近郊整備区域内または都市開発区域内において、工場敷地の造成、道路、排水施設等の整備などによって、首都圏や近畿圏の秩序ある工業立地を図る役割を担う。

事業は、事業区域の土地を全面的に買収し(最終的には収用できる)、造成した工場敷地を工場経営者に売却する方法で行なわれる。敷地の譲り渡しに当たっては、譲受人の公募、工場建設計画の承認、権利処分の制限などが必要である。事業の仕組みは、「首都圏の近郊整備地帯及び都市開発区域の整備に関する法律」または「近畿圏の近郊整備区域及び都市開発区域の整備及び開発に関する法律」に規定されている。

工業地域

都市計画法(9条)で「主として工業の利便を増進するため定める地域」と定義されている。この用途地域では、建ぺい率の限度は原則として50%または60%である。また容積率の限度は100%から400%(5種類)の範囲内で都市計画で指定される。この用途地域では次のような用途規制が行なわれている。

(建築できるもの)

1.住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿、図書館

2.公衆浴場、老人ホーム

3.店舗(面積の制限なし)

4.事務所(面積の制限なし)

5.工場(面積の制限なし)

6.ボーリング場・スケート場・ゴルフ練習場・カラオケボックス・パチンコ屋・麻雀屋等(面積の制限なし)

7.自動車教習所(面積の制限なし)

8.倉庫業の倉庫

(建築できないもの)

1.幼稚園、小学校、中学校、高校、大学、専修学校、病院

2.ホテル・旅館

3.映画館・劇場、料理店、キャバレー、個室付浴場

甲区
[読み:こうく]

登記記録において、不動産の所有権に関する事項を記載した部分のこと。この甲区に記載される登記には「所有権保存登記」「所有権移転登記」「所有権移転仮登記」などがある。

後見人

未成年者や成年被後見人を「後見」する者を「後見人」という。後見とは、人(未成年者や成年被後見人)を保護するという意味である。後見人は民法により次の権限を持つ(民法第859条)。

1.未成年者または成年被後見人の財産を管理する権限を持つ。

2.未成年者または成年被後見人の法律行為を代理して行なう権限を持つ

このように後見人には財産管理権と代理権という強い権限が付与されている。なお、未成年者の後見人は未成年後見人と呼ばれる。また、成年被後見人の後見人は成年後見人と呼ばれる。

公告

法律上ある事項を広く一般に知らせることをいい、その目的・効果・方法は法律によってさまざまである。目的は、広範囲の利害関係人や不特定の者に対して権利行使等の機会を与えるためであることが多いが、一定の事項を社会に公示するためなどを目的とする公告もある。

法的効果としては、公告に対して一定期間内に一定の手続きを取らないと権利を失うなどの不利益が確定するものが多いが、不知を援用できなくなる効果に留まるものもある。公告の方法としては、官報・新聞への掲載、裁判所等の掲示板への掲示などがある。

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広告規約

不動産の表示に関する公正競争規約(表示規約)のこと。不動産の広告に関する不動産業界の約束事であり、政府(公正取引委員会)が正式に認定したものを「不動産の表示に関する公正競争規約」という。

不動産業界では一般的に「表示規約」または「広告規約」と呼んでいる。この表示規約が最初に作られたのは昭和38年のことであり、その後10回以上も改正されて、不動産の広告に関する最も詳細な規制として、不動産会社に広く遵守されている。

この表示規約の改正作業や、表示規約に違反した不動産会社への警告などを行なっているのは、全国各地に設立されている「不動産公正取引協議会」である。

広告旗

日常用語では「のぼり」「のぼり旗」と呼ばれている。容易に移動させることができる状態で立てられ、または工作物等に立てかけられている広告用の旗のこと。また、その看板を支える台なども広告旗に含まれる。

広告旗は、店舗の宣伝や不動産物件の告知のために屋外に掲出されることが多く、コストも安く宣伝効果も高いため、近年はその利用が増えている。しかし、改正屋外広告物法(平成16年12月施行)では、広告旗を即時撤去できる対象に新規に含めることとなったので注意したい。

屋外広告物法に基づく都道府県・市町村の屋外広告物条例では、広告旗の禁止区域や許可区域を設けている場合がある。また同じく屋外広告物条例では、広告旗の大きさや設置方法を規制している場合がある。このような屋外広告物条例に違反し、しかも管理されずに放置されていると認められた場合、広告旗は予告なしに即時撤去できる扱いとなっている。

工作物

土地に定着する人工物のすべてを指す。従って、建物だけでなく、広告塔なども「工作物」である。工作物のうち、建築物は当然建築基準法の対象になる。広告塔などは、本来建築基準法の対象外のはずだが、一定以上の規模のものは、建築確認の申請が必要であり、建築物と同じように扱われる。具体的には次の工作物である(建築基準法88条・施行令138条)。

1.高さが2mを超える擁壁(ようへき)

2.高さが4mを超える広告塔

3.高さが6mを超える煙突

4.高さが8mを超える高架水槽

5.高さが15mを超える鉄柱 など

公示価格

地価公示法にもとづいて土地鑑定委員会が公表する土地の価格をいう。適正な地価の形成に資するため、全国の都市計画区域内等に設定された標準地(平成19年地価公示では3万地点)について、毎年1月1日時点のその正常価格を複数の不動産鑑定士が鑑定し、土地鑑定委員会で審査して決定した価格であり、同年3月下旬に公表されている。更地の単位面積当たりの価格として示される。

公共事業のための用地買収価格は、この価格を規準に決めなければならないとされているほか、民間の土地取引においてもこれを指標とするよう努めるべきとされている。なお、各都道府県も、毎年7月1日時点でほぼ同様の調査を実施し、「都道府県基準地標準価格」として公表している。

工事完了検査(完了検査)
建築主は、工事を完了した日から4日以内に、建築主事に「工事完了検査」を申し出る必要がある。この申し出を受けた建築主事は申し出から7日以内に建築物を検査する必要がある。この検査の結果、建築物が建築基準法に適合している場合は、建築主事は「検査済証」を建築主に交付しなければならない。

公示地価

地価公示により公示された「標準地」の価格のこと。もっとも代表的な土地評価である地価公示は、地価公示法にもとづき、国土交通省土地鑑定委員会が毎年3月下旬に公表する土地評価である。

地価公示では、全国で選定された3万数千地点の「標準地」について、毎年1月1日時点を基準日として各標準地につき2名以上の不動産鑑定士等の鑑定評価を求め、その正常な価格を土地鑑定委員会が判定し、毎年3月下旬に公示する。この公示された価格を「公示地価」という。地価公示によって評価された公示地価は、一般の土地取引価格の指標となるだけでなく、公共用地の取得価格の算定基準ともなっている。

公証人
公正証書の作成、会社設立時の定款の認証、確定日付の付与などの公証事務を行なうために、法務大臣が任命する公務員のこと。全国で約500名が任命されている。公証人は、裁判官などを長く務めた実務経験者の中から法務大臣が任命しており、全国の法務局・地方法務局に所属し、公証役場で執務を行なっている。

公証役場
公証人が執務する事務所のこと。全国に約300ヵ所の公証役場が設けられている。公証役場では、公証人が公正証書の作成、会社設立時の定款の認証、確定日付の付与などの公証事務を行なっている。

公序良俗違反
[読み:こうじょりょうぞくいはん]

公の秩序、または善良の風俗に反する事項を目的とする法律行為は無効とされている(民法第90条)。民法などにおける強行規定に違反する法律行為は無効とされているが、こうした強行規定に該当しない法律行為であっても、民法第90条により、公序良俗に違反したことを理由として法律行為が無効とされる場合がある。

例えば、暴利行為(高利貸し)、倫理に反する行為(妾契約)、正義に反する行為(悪事をしないことを条件として金を与える行為)、人権を侵害する行為(男女を差別する雇用契約)などである。

なお、公序良俗違反に関しては実際の状況に応じて、無効か否かを判断するという処理がされることが多い。例えば、密輸資金の融資を強く要請され、やむを得ず融資した者が貸金の返還を請求した事案では、最高裁は、融資した者の不法性は微弱であり、公序良俗違反に当らないとして貸金の返還請求を認めている。

更新事務手数料
借家契約の期間更新の際に、借家人に対して請求される費用の一つで、契約更新のための事務費用であるとされている。しかしながら、契約更新事務を依頼しない場合にはその費用を支払う必要はない。また、契約更新に当たって家賃改定などのための事務を不動産業者等に依頼した場合も、その費用は改定を必要とする方(通常は家主)が負担するのがより合理的であるという意見がある。
更新料(借地契約における~)
普通借地権や旧法上の借地権に関する借地契約においては、存続期間が満了したとしても、地主の側に契約更新を拒絶するだけの正当事由がない限りは、地主は契約の更新を拒絶することができない(借地借家法第6条)。そのため地主は、契約の更新について異議を唱えない代わりに、借地人に対して更新料を請求するケースが多い。更新料の金額は土地の価額の5%前後であることが多いようである。
更新料(建物賃貸借における~)

建物の賃貸借契約を更新する際に、借主から貸主に対して支払われる金銭をいう。支払いを求めるためには、支払いについての合意が必要である。なお、更新料をめぐっては、その支払い合意は無効であるとの訴訟が提起されているが、最高裁判決(平成23年7月15日、第二小法廷)は、

1.更新料は、一般に、賃料の補充ないし前払い、賃貸借契約を継続するための対価等の趣旨を含む複合的な性質を有するものと解するのが相当

2.更新料の支払いには、およそ経済的合理性がないなどということはできず、また、一定の地域において、期間満了の際に賃借人が賃貸人に対し更新料の支払いをする例が少なからず存することは公知であること、裁判上の和解手続き等においても、更新料条項は公序良俗に反するなどとしてこれを当然に無効とする取扱いがされてこなかったことに照らすと、賃借人と賃貸人との間に更新料条項に関する情報の質および量ならびに交渉力について、看過し得ないほどの格差が存するとみることはできない

3.賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載された更新料条項は、更新料の額が賃料の額、賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り、消費者契約法10条にいう「民法第1条第2項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するもの」には当たらないと解するのが相当

として、一定の条件のもとでその適法性を認めた。

公図

登記所(法務局出張所などのこと)に備え付けられている地図であって、土地が一筆ごとに書かれており、土地の形状や隣接地との位置関係が一目で分かるように作られたもの。登記所で閲覧し、写しを取ることができる。公図が着色されている場合には、各色が次のような意味である。

赤:道路、 青:水路、 黄色:田、 薄茶色:畑、 黄緑色:原野

公図の信頼性
公図は本来、明治初期に行なわれた租税徴収のための簡易な土地測量図が原型になっているといわれている。その後明治25年に「土地台帳付属地図」という名称が付けられ、それ以降、登記所が保管してきた。従って現在でも、公図の正式名称は「土地台帳付属地図」である。このような歴史から分かるように、名前は「おおやけの地図」であっても、実際には明治時代の未熟な測量技術で作成された「土地台帳付属地図」をそのまま使用しているので、土地の形状や土地同士の位置関係が誤っていることが少なくない。
公正証書
個人や法人からの嘱託により、公証人が公証役場で作成する契約書・合意書などのことをいう。公正証書の内容としては、不動産売買契約、不動産賃貸借契約、金銭消費貸借契約、遺言などが一般的であるが、公序良俗に反しない限り、どのような契約や合意であっても公正証書にすることが可能である。
公正証書の作成手数料

目的の価額100万円まで:手数料5,000円

目的の価額200万円まで:手数料7,000円

目的の価額500万円まで:手数料1万1,000円

目的の価額1,000万円まで:手数料1万7,000円

目的の価額3,000万円まで:手数料2万3,000円

目的の価額5,000万円まで:手数料2万9,000円

目的の価額1億円まで:手数料4万3,000円

注1)金銭消費貸借契約書は、貸借金額が目的の価額になる。

注2)売買契約書は、売買価格の2倍が目的の価額になる。

注3)賃貸借契約書は、賃料に賃貸借期間を掛けた額を2倍したものが目的の価額になる。

注4)目的の価額を算定することができないときは、500万円とみなして算定。

厚生地区
特別用途地区の一つ。医療機関や社会福祉施設の周囲において、好ましくない業種(例えばパチンコ店や風俗店など)の進出を規制するという地区である。市町村が指定する地区であり、建築規制の内容は市町村ごとの条例で定められる(建築基準法第49条)。従って、厚生地区の詳細を知りたい場合には、市区町村役所の建築確認担当部署に問い合わせる必要がある。
更正登記
不動産登記において、登記された時点ですでに誤りがある場合に、当事者が申請して、または登記官が職権で、登記を訂正することができる。これを「更正登記」という。不動産登記法第67条(平成17年3月7日施行)では、登記に錯誤または遺漏があることを登記官が発見した場合には、登記官はすぐに登記名義人にその旨を通知しなければならない。このような仕組みにより、当事者が更正登記を申請するよう促す制度となっている。
構成部分
ある物の部分を構成する物を構成部分という。例えば、土砂は土地の構成部分であり、屋根は建物の構成部分である。また定着物は土地の構成部分であるとされている。
構造計算

構造物に関して、自重、地震、強風などの加重によって発生する応力や変形を計算することをいう。その結果に基づいて構造物の安全性等を判断する。建築確認申請に当たっては、構造や規模に応じて定められている一定の建物について、構造計算書を添付して、構造計算適合性の判定を受けなければならない。この場合の計算方法や、想定する加重、必要とする耐力などは、建物の構造、規模、用途等によって異なる。なお、構造計算の適合性の確保を含めて建築物の構造をデザインする業務を構造設計と言い、建築士が責任を負うべき重要な業務のひとつとされている。耐震設計もこれに含まれる。

構造計算適合判定

建築物の構造計算が適正であることを判定することで、一定規模以上の建築物についてその実施が義務づけられている。判定は、都道府県知事または指定構造計算適合性判定機関が行なう。

構造計算適合判定が義務づけられているのは、

・高さが20mを超える鉄筋コンクリート造または鉄骨鉄筋コンクリート造の建築物

・地階を除く階数が4以上である鉄骨造の建築物

・高さが13m又は軒の高さが9mを超える木造の建築物

・これらと同様なものとして国土交通省が定める建築物

である。

なお、

・許容応力度等計算、保有水平耐力計算又は限界耐力計算を行なったもの

・構造計算または許容応力度計算で、大臣認定プログラムによるもの

についても構造計算適合性判定が必要である。

高層住居誘導地区

都市計画法第8条に列挙されている地域・地区の一つ。容積率の限度が400%と定められている用途地域の中において、建築物の用途を「住宅」としたときには容積率の限度を最高で600%にまで拡大するという地区。

容積率のボーナスを与えることによって、人口が減少しつつある都心において高層住宅の建設を促進し、都心に人を呼び戻そうとする制度である。この高層住居誘導地区において、容積率のボーナスを受けるには、建築物の延べ床面積の3分の2以上を住宅とし、また敷地面積の下限が設けられているときは、その下限より大きな敷地を確保する必要がある(都市計画法第9条第15項)。

構造耐力

建築物には、自重(建築物そのものの重さ)、積載荷重(人間・家具・設備の重さ)、積雪という垂直方向の力がかかり、また地震力・風圧力という水平方向の力がかかる。これらの垂直方向・水平方向の力に対して、建築物が垂直方向の力を支え、水平方向の力による変形に対抗することができるということを「構造耐力」と呼んでいる。

構造耐力上主要な部分

建築基準法施行令第1条第3号に規定されている、建築物の部分のこと。建築物の荷重を支え、外力に対抗するような建築物の基本的な部分のことである。具体的には、次の部分が「構造耐力上主要な部分」に該当する。

1.在来工法の木造住宅の場合

基礎に関するものとして「基礎」「基礎ぐい」、軸組に関するものとして「土台」「壁」「柱」「斜材(筋かいなど)」「横架材」「床版」、屋根に関するものとして「小屋組」「屋根版」が、「構造耐力上主要な部分」に該当する。

2.鉄筋コンクリート構造のマンションの場合

「基礎」「基礎ぐい」「壁」「床版」「屋根版」が「構造耐力上主要な部分」に該当する。このような「構造耐力上主要な部分」については、住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)で新築住宅に関する10年間の瑕疵担保責任が義務付けられている(詳しくは「請負人の瑕疵担保責任(品確法における~)」、「売り主の瑕疵担保責任(品確法における~)」へ)。

構造耐力上主要な部分等
「構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」を合わせたものである(住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)第87条・第88条)。このような「構造耐力上主要な部分等」については、品確法により、新築住宅に関する10年間の瑕疵担保責任が義務付けられている
構造用合板
壁などの強度をつくり出すことができる合板のこと。在来工法や枠組壁工法の木造建築物において、耐力壁、床板、屋根の野地板などとして使用される。
公租公課
国または地方公共団体により賦課される公の負担の総称。その賦課について当事者の同意は不要で、強制力を伴う。公租は国税・地方税を、公課は租税以外の負担(負担金・分担金・使用料など)を指すとされる。
広大地
その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な宅地で、都市計画法の開発行為に当たって公共公益的施設用地の負担が必要と認められるものをいう。相続税等の課税における財産評価の際に、一定の算式によって減額評価される。ただし、大規模工場用地に該当するものおよび中高層マンション等の敷地用地に適しているものは除かれる。
耕地の造成(土地収用法における~)

土地所有者または土地に関する関係人(土地に関する担保権者を除外)は金銭の代わりに、土地そのもの(または土地に関する所有権以外の権利)を損失補償として要求することができる。これを「替地による補償」という(土地収用法第82条)。

替地による補償を要求する際、収用される土地が「耕作目的」であるときは、替地となるべき土地について、耕地の造成を行なうように要求できる。これを「耕地の造成」という(土地収用法第83条)。この耕地の造成は、権利取得裁決で裁決される。

公道
公共の用に供されている道路をいう。これに対して、私的に所有・利用される道路を「私道」という。道路法の道路(高速自動車国道、国道、都道府県道、市町村道)のほか、農道、林道なども公道に含まれる。公道の交通に対しては、道路交通法が適用される。なお、建築基準法においては、私道等が「道路」とされる場合があり(位置指定道路、2項道路)、このような道路も公道と呼ぶことがあるので注意が必要である。
合同行為
複数の者が同じ方向に向けて意思表示することにより成立する法律行為をいう。「契約」は相対立する意思表示の合致によって成立し、「単独行為」は一人の者の意思表示で成立するが、合同行為はこれらのいずれにも該当しない。合同行為の例としては、一般社団法人の設立行為があるとされる。
公道に至るための他の土地の通行権
[読み:こうどうにいたるためのたのとちのつうこうけん]

私法上の概念で、他の土地に囲まれて公道に通じない土地に関して、その所有者が公道に至るためその土地を囲んでいる他の土地(囲繞地)を通行できるという権利をいう。なお、2004(平成16)年の民法の改正によって、改正前の「囲繞地通行権」は「公道に至るための他の土地の通行権」に改称されたが、権利の意味、内容等にはまったく変わりはない。

高度浄水処理
[読み:こうどじょうすいしょり]

水道事業において、臭気物質、トリハロメタン前駆物質、色度、アンモニア性窒素、陰イオン界面活性剤等、通常の浄水処理方法では十分に対応できない物質を処理することをいう。 通常の浄水処理は、凝集、沈でん、ろ過、消毒の過程を経るが、高度浄水処理の場合は、これに、オゾン処理、活性炭処理、生物処理の過程を単独または組み合わせて加える。また、膜ろ過技術によっても同様の処理が可能となる。高度浄水処理を経ることによって、かび臭やカルキ臭などの異臭味を除去し、トリハロメタンの発生を抑えることができ、「おいしい水道水」の供給が実現できるとされる。現在、多数の水道事業において導入されている。ただし、良質の水道水を供給するための基本は、公共用水域の水質保全であることに変わりはない。

高度地区
[読み:こうどちく]

高度地区は、用途地域の中で定められる地区である。高度地区では、市街地の環境維持のために建築物の高さに最高限度が設定される。またごく少数ではあるが、土地の利用を促進するために、建築物の高さの最低限度を定める高度地区も存在する(都市計画法第8条、第9条)。高度地区の具体的内容は市町村が決定することとされているので、詳細を知りたい場合には市区町村役所の建築確認担当部署に問い合わせる必要がある。

高度利用地区
[読み:こうどりようちく]

高度利用地区は、用途地域の中で定められる地区である。この高度利用地区では、容積率の最高限度、容積率の最低限度、建ぺい率の最高限度、建築面積の最低限度が必ず定められる。これにより、狭小な建物の建築を排除することが可能となり、将来的に都市再開発事業を実施しやすい環境が創出されることになる(都市計画法第8条、第9条)。

公売
[読み:こうばい]

納税者が国税・地方税を納税しない場合に、国または地方公共団体が納税者の財産を差し押さえたうえで自ら売却し、その売却代金から税金の支払いを受けるという制度のこと。

勾配天井
[読み:こうばいてんじょう]

天井の中央が両端より高くなったもの、つまり勾配が付いた天井のこと。船底天井や屋形天井などがある。船底天井とは、船底を上にしたような形状に由来する呼び名で、数寄屋住宅や浴室などに使われている。勾配をより強くしたのが屋形天井。

合板
[読み:ごうはん]

ベニヤ板ともいう。薄く切った木材を奇数枚貼り合わせたもの。木材を交互に直交させることにより、強度を高めている。合板は、普通合板、構造用合板などに区別される。

公募と私募
[読み:こうぼとしぼ]

有価証券を新規に発行するときの方法の区別で、50名以上の者を申込みの勧誘の相手方とするものを公募、50名未満の者を相手方とするものを私募という。発行価額に応じて有価証券通知書や届出書が必要になるが、公募か私募かの違いによってその取扱いが異なる。私募は、機関投資家を相手に行なわれることが多い。一般に、公募すれば広い範囲から投資家を集めることができて証券の流通性を高めることができる一方、私募であれば発行コストが低く、あらかじめ保有者を確定しやすい。

公簿売買と実測売買
[読み:こうぼばいばいとじっそくばいばい]

土地の売買契約における取引価額の確定に用いる土地面積の違いによる区別で、土地登記簿の表示面積を用いて価額を確定する公簿売買、実測面積によって確定する場合を実測売買という。とりあえず登記簿の表示面積で金額を定めて契約し、後ほど実測面積による金額との差額を精算する方法も、実測売買である。公簿売買は測量が不要で簡便な方法であるが、実測面積が小さいと判明したときには紛争となりやすいため、それを回避するべく、契約において、実測面積と差異が生じても取引金額は変更できない旨を定めることが多い。しかし、実測面積との違いが大きく、買主が取引の目的を達成できないときには、錯誤であるとして契約の無効を主張する恐れがある。

鋼矢板
[読み:こうやいた]

矢板とは土止めをするための板のこと。鋼矢板とは鋼製の矢板のことである。

合有
[読み:ごうゆう]

ある財産が団体の所有となっているが、その団体による拘束が弱い状態であることを「合有」という。具体的には、組合の財産は構成員の合有とされている。ある団体の財産が「合有」であるときは、各構成員はその団体財産に対して持分分割請求をすることができない。しかし、各構成員が団体から脱退する際には、各構成員は持分の払い戻しを受けることができる。また、団体の債務については団体財産だけでなく、個々の構成員の個人財産からも弁済を行なわなければならない。

高優賃
[読み:こうゆうちん]

「高齢者向け優良賃貸住宅」の略称。高齢者の居住に適する構造、設備を備え、緊急時に対応したサービスを提供する住宅として都道府県知事の認定を受けた賃貸住宅をいう。

高齢者円滑入居賃貸住宅
[読み:こうれいしゃえんかつにゅうきょちんたいじゅうたく]

高齢者の入居を拒まない賃貸住宅として、都道府県知事(またはその指定を受けた登録機関)に登録されている住宅をいう。高齢者の入居に適する構造、設備となっているとは限らないが、家賃について債務保証を受けることができる。また、登録情報は一般に公開されている。

高齢者居住法
[読み:こうれいしゃきょじゅうほう]

「高齢者の居住の安定確保に関する法律」の略称。高齢者の居住の安定の確保を図るための措置を定めた法律で、平成13(2001)年4月に公布された。

高齢者専用賃貸住宅
[読み:こうれいしゃせんようちんたいじゅうたく]

高齢者の入居を拒まない賃貸住宅(高齢者円滑入居賃貸住宅)として登録されたもののうち、専ら高齢者を賃借人とする賃貸住宅として登録されたものをいう。高齢者専用賃貸住宅の登録に当たっては、介助を考慮した住宅の構造や設備であるなど、高齢者円滑入居賃貸住宅として登録するための一定の要件を備えていることに加えて、前払家賃の取扱い、各住戸における台所、水洗便所、浴室等の有無、日常生活に係るサービスの有無などを登録しなければならない。また、高齢者専用賃貸住宅として登録された賃貸住宅のうちで、各戸の床面積が25平方メートル以上、原則として各戸に台所、水洗便所、浴室等があるなどの一定の要件を満たすもの(適合高齢者専用賃貸住宅)については、介護保険法に規定する特定施設入居者生活介護の対象となることもある他、老人福祉法に規定する有料老人ホームの届出が不要とされている。

高齢者の居住の安定確保に関する法律
[読み:こうれいしゃのきょじゅうのあんていかくほにかんするほうりつ]

高齢者の居住の安定の確保を図るための措置を定めた法律で、平成13(2001)年4月に公布された。

高齢者向け優良賃貸住宅
[読み:こうれいしゃむけゆうりょうちんたいじゅうたく]

高齢者の居住に適する構造、設備を備え、緊急時に対応したサービスを提供する住宅として都道府県知事の認定を受けた賃貸住宅をいう。規模、バリアフリー化、緊急時サービスなどの基準を満たして認定されると、その整備に要する費用の一部について国および地方公共団体の補助を受けることができる他、家賃の減額に要する費用の助成、税制上の優遇措置、融資に際しての優遇などがある。高齢者向け優良賃貸住宅は、高齢者円滑入居賃貸住宅(高齢者の入居を拒まない賃貸住宅)としての登録が義務付けられている。

国際会計基準
[読み:こくさいかいけいきじゅん]

国際会計基準委員会(International Accounting Standards Committee、IASC)により提案された企業会計に関する基準をいい、英語ではInternational Accounting Standards(IAS)と呼ばれる。IASは、1973年に、全世界共通の企業会計ルールを策定することを目標として9ヵ国の会計士団体が組織した委員会であるが、それ以来、企業会計のさまざまなルールについて、順次意見を表明してきた。その意見書の集まりがIASである。そして、EU等はすでにIASを国内会計基準として採用しているほか、アメリカもIASへの導入方針を表明している。日本でも、企業会計審議会が国内の企業会計基準を国際会計基準に合致させる作業を進めているが、2009年度(2010年3月期決算)からは、連結決算書について国内基準とIASとを選択して適用することを認める方針を決定した。

国税徴収法
[読み:こくぜいちょうしゅうほう]

国税の徴収に関する手続きの執行について必要な事項を定めた法律。1959年に公布・施行された(旧国税徴収法は1897(明治30)年制定)。例えば、国税と抵当権等との優劣関係の調整、差押の要件・手続き・効力、差押財産の換価手続きなどを規定している。

国税優先の原則
[読み:こくぜいゆうせんのげんそく]

国税は原則として、他の債権に優先して、納税者の財産から徴収される。これを国税優先の原則という(国税徴収法第8条)。

国定公園
[読み:こくていこうえん]

国立公園に準ずる優れた自然の風景地であって、環境大臣が区域を定めて指定したものをいう。その管理は、原則として都道府県知事が担う。国定公園の区域内で次の行為をしようとする場合には、30日以上前に都道府県知事に届けなければならない。一定規模以上の工作物の新築・改築・増築、土地の形状変更、水面の埋立等、鉱物や土石の採取、特別地域内の河川・湖沼の水位・水量の増減、広告物の設置等、一定区域での海底の形状変更

この場合、都道府県知事は、風景を保護するために必要な限度において、届出のあった行為を禁止・制限・必要な措置の実施を命ずることができる。また、公園の風致を維持するため都道府県知事が国定公園区域内に指定した「特別地域」においては、次の行為について許可が必要である。

工作物の新築・改築・増築、木竹の伐採、土地の形状変更、水面の埋立等、鉱物・土石の採取、物の集積・貯蔵、河川・湖沼の水位・水量の増減、湖沼への汚水等の排出、広告物の設置等、屋根・壁面等の色彩の変更、指定地域での車馬等の乗り入れ、高山植物等の採取・損傷、植物の植栽・播種、動物の捕獲・殺傷、動物の卵の採取・損傷、動物の放出(家畜の放牧を除く)

そのほか、特別地域内に指定された「特別保護地区」、国定公園区域内に指定された「海域公園地区」においては、それぞれの景観を保全するために一定行為について都道府県知事の許可が必要である。また、特別地域又は海域公園地区内に指定された「利用調整地区」においては、風致又は景観の維持とその適正な利用を図るため、原則として地区内への立入りが禁止されている。

国土形成計画
[読み:こくどけいせいけいかく]

国土の利用・整備・保全を推進するための総合的かつ基本的な計画で、国土形成計画法に基づき策定される。計画は、全国計画と広域地方計画で構成される。全国計画は、平成20(2008)年7月に閣議決定され、新しい国土像として、多様な広域ブロックが自立的に発展する国土を構築するとともに、美しく、暮らしやすい国土の形成を図ることとし、その実現のための戦略的目標、各分野別施策の基本的方向等を定めている。

国土法
[読み:こくどほう]

「国土利用計画法」の略称。計画的な国土の利用を図るための法律で、国土形成計画法とともに総合的な国土の利用や保全を推進するための枠組みを定めている。昭和49(1974)年に制定された。

国土法の届出
[読み:こくどほうのとどけで]

土地の取引に関する届出で、国土利用計画法に基づき義務付けられているものをいう。

国土利用計画
[読み:こくどりようけいかく]

国土利用に関する計画で、全国計画・都道府県計画・市町村計画の3つから構成され、国土利用計画法に従って策定される。例えば全国計画では、国土利用の基本方針、利用目的(農地、森林、住宅地等)ごとの規模の目標、目標達成のための措置などが記載されている。

国土利用計画法
[読み:こくどりようけいかくほう]

計画的な国土の利用を図るための法律で、国土形成計画法とともに総合的な国土の利用や保全を推進するための枠組みを定めている。昭和49(1974)年に制定された。国土利用計画法が定める規定は、大きく土地利用計画の策定と土地取引の規制に分かれる。土地利用計画の中心となるのは、都道府県ごとに作成される土地利用基本計画であり、全国を、都市地域、農業地域、森林地域、自然公園地域、自然保全地域の5つの類型に区分している。

国宝
[読み:こくほう]

重要文化財のうち、世界文化の見地から見て価値が高く、類ない国民の宝たるものとして文部科学大臣が指定したものをいう。重要文化財の修理等は、その所有者や管理団体が行なうのが原則であるが、国宝については、一定の場合には文化庁長官が自ら実施することができるとされる。国宝は建造物と美術工芸品(絵画・彫刻・工芸品・書跡・典籍・古文書・考古資料・歴史資料)に区分できるが、2008年現在で指定されている国宝は、建造物214件、美術工芸品862件である。

国立公園
[読み:こくりつこうえん]

日本の風景を代表するに足りる傑出した自然の風景地(海域の景観地を含む)であつて、環境大臣が区域を定めて指定したものをいう。その管理は、原則として環境大臣が担う。

国立公園の区域内で次の行為をしようとする場合には、30日以上前に環境大臣に届けなければならない。一定規模以上の工作物の新築・改築・増築、土地の形状変更、水面の埋立等、鉱物や土石の採取、特別地域内の河川・湖沼の水位・水量の増減、広告物の設置等、一定区域での海底の形状変更

この場合、環境大臣は、風景を保護するために必要な限度において、届出のあった行為を禁止・制限・必要な措置の実施を命ずることができる。また、環境大臣が公園の風致を維持するため国立公園区域内に指定した「特別地域」においては、次の行為について許可が必要である。

工作物の新築・改築・増築、木竹の伐採、土地の形状変更、水面の埋立等、鉱物・土石の採取、物の集積・貯蔵、河川・湖沼の水位・水量の増減、湖沼への汚水等の排出、広告物の設置等、屋根・壁面等の色彩の変更、指定地域での車馬等の乗り入れ、高山植物等の採取・損傷、植物の植栽・播種、動物の捕獲・殺傷、動物の卵の採取・損傷、動物の放出(家畜の放牧を除く)

そのほか、特別地域内に指定された「特別保護地区」、国立公園区域内に指定された「海域公園地区」においては、それぞれの景観を保全するために一定行為について環境大臣の許可が必要である。また、特別地域又は海域公園地区内に指定された「利用調整地区」においては、風致又は景観の維持とその適正な利用を図るため、原則として地区内への立入りが禁止されている。

戸境壁
[読み:こざかいへき]

マンションやアパートなどの集合住宅で、各住戸を区切る壁のこと。界壁ともいう。防火や遮音などの性能が求められる。

個人情報保護
[読み:こじんじょうほうほご]

個人のプライバシー保護のために、個人情報の収集・伝達を制限することをいう。その背景には、ネットワーク技術によって情報の複製や伝播が容易になり、プライバシーの侵害などが懸念されているという事情がある。

誇大広告等の禁止
[読み:こだいこうこくとうのきんし]

宅地建物の取引に関する広告についての規制の一つで、著しく事実と違ったり、実際のものよりも著しく優良・有利であると誤認させるような表示の禁止をいう。誇大に広告してはならないとされる表示は、物件の所在、規模、形質、利用の制限等、環境、交通などの利便、代金の額や支払方法、金銭の貸借の斡旋などである。 なお、不動産の表示に関する公正競争規約では、実際に確認できるデータに基づかないで、「完全」「当社だけ」「最高級」「特選」「格安」といった用語を使用することを禁じている。

固定金利選択型住宅ローン
[読み:こていきんりせんたくがたじゅうたくろーん]

住宅ローンの種類の一つで、期間を定めて固定金利か変動金利かを選択する方法による住宅金融をいう。当初一定期間を固定金利とし、固定期間終了後に、改めて見直した固定金利か変動金利かを選ぶタイプが多いが、最近はローン期間全体のなかでその一部分を固定か変動かの選択の対象にするタイプが現れるなど、その方法が多様化している。将来の金利水準の変化など対する対応の幅が広がるが、負担すべき総額は確定しない。また、完全な固定金利や変動金利によるローンの場合と金利の決め方が異なることもあるので注意が必要である。

固定資産課税台帳
[読み:こていしさんかぜいだいちょう]

固定資産税の課税対象となる土地・家屋について、次の事項等を記載した帳簿のことである。

1.土地・家屋の所有者の氏名・住所

2.土地・家屋の属性(土地の地番・地目・地積、家屋の家屋番号・構造・床面積など)

3.宅地の区分(小規模住宅用地、一般住宅用地、住宅用地以外の宅地)

4.土地・家屋の固定資産税評価額

5.土地・家屋の固定資産税課税標準額

6.土地・家屋の固定資産税額

この固定資産課税台帳には、毎年一定期間の「縦覧期間」が設けられている。この縦覧期間内において、納税義務者、同居の家族および納税義務者からの委任を受けた代理人は、この固定資産課税台帳を市町村の役所で縦覧することができる。ただし縦覧できる部分は、固定資産課税台帳の中の自己の資産に関する部分に限定されており、他の資産に関する部分を見ることはできないとされている。

固定資産課税台帳の縦覧制度
[読み:こていしさんかぜいだいちょうのじゅうらんせいど]

固定資産課税台帳は、固定資産税の納税義務者や固定資産税評価額などを記載した帳簿である。この固定資産課税台帳は、平成14年度までは毎年3月(自治体によっては4月)に縦覧期間が設けられており、市町村の担当窓口において、固定資産課税台帳の記載事項を確認することができるという制度が存在した。

しかし、この平成14年度までの縦覧制度においては、実際に縦覧することができるのは、納税義務者、同居の家族および納税義務者からの委任を受けた代理人のみに限定されていた。さらに縦覧できる部分は、固定資産課税台帳の中の「自己の資産に関する部分」に限定されており、「他の資産に関する部分」を見ることはできないとされていた。

こうした問題点を解消するために、平成14年に地方税法が改正され、平成15年からは次のような新しい「固定資産課税台帳の縦覧制度」が実施されることが決定している。

固定資産税
[読み:こていしさんぜい]

毎年1月1日現在において、土地・家屋等を所有している者に対し、市町村が課税する地方税のこと。不動産の所在地の市町村が課税の主体となるので、実際の徴収事務は市町村の税務担当部署が行なう。

固定資産税の納付方法については、年度初めに市町村から土地・家屋の所有者に対して、固定資産税の「納税通知書」が送付されてくるので、それに従って年度内に通常4回に分割して納付することとされている(ただし1年分をまとめて先に支払うことも可能である)。

固定資産税の税額は原則的に「固定資産税課税標準額の1.4%」とされている。ただし、一定の新築住宅については固定資産税額の軽減措置が実施されている。また、住宅用地については固定資産税課税標準額そのものが6分の1または3分の1に圧縮されている。

固定資産税は毎年1月1日において、固定資産課台帳に所有者として登録されている者に課税される。従って、年の途中で不動産の売買が行なわれて、所有者が変わった場合であっても、納税義務者は元の所有者となる。こうした場合には不動産売買契約書において、その年度分の固定資産税額の一部を新所有者が負担するという特約を設けることが多い。

固定資産税額の据え置き
[読み:こていしさんぜいがくのすえおき]

当該年度の固定資産税額を前年度と同額に据え置く措置のことで、土地の固定資産税の負担水準を均衡化するために行なわれる。

固定資産税は評価額をもとに税額を算出するが、土地については、評価替えによって税額が急激に増えることのないように負担調整措置が適用されている。これは、評価額を実態に合わせる政策に伴って、地価が下落しているにもかかわらず固定資産税額は上昇するという現象が生じたことへの対応である。

その具体的な手法は、前年度の課税標準額に対する当該年度の価格(住宅用地の特例等を適用したのちの価格)の割合(負担水準)を算出し、その値に応じて当該年度の課税標準額を定めるという方法による。例えば2008年の住宅地については、負担水準が100%以上であれば本来の課税標準を適用(前年度よりも負担が減る)、80%以上100%未満であれば前年度課税標準額に据え置き(これが固定資産税額の据え置きに該当する)、80%未満であれば徐々に引上げ、というように調整される。

なお、負担調整において、評価額の下落率が全国平均以上であるときに一定の配慮をする措置は、06年に廃止された。

固定資産税の引き下げ
[読み:こていしさんぜいがくのひきさげ]

固定資産税について、本来の課税額よりも税額を引き下げる措置のことで、土地の固定資産税の負担水準を均衡化するために行なわれる。地価水準が高く、住宅用地の特例措置が適用されない商業地等に対して適用され、2008年においては、負担水準(前年度の課税標準額に対する当該年度の価格の割合)が70%超である場合には、当該年度の課税標準額は課税標準額の70%まで引き下げることとされている(ただし、条例でこの割合を引き下げている場合がある。例えば東京都の23内の商業地等については、65%が適用される)。

固定資産税課税標準額
[読み:こていしさんぜいかぜいひょうじゅんがく]

固定資産税を課税する対象となる金額のこと。固定資産税の税額は、原則的に「固定資産税課税標準額の1.4%」とされている。建物の場合、固定資産税課税標準額と固定資産税評価額は通常一致する。

固定資産税の軽減措置(住宅用地)
[読み:こていしさんぜいのけいげんそち(じゅうたくようち)]

住宅用地に対する固定資産税の課税標準を減額する特例をいう。住宅用地であれば課税標準を3分の1に減額するほか、特に200平方メートル以下の部分(小規模住宅用地)に対する課税標準は6分の1に減額することとされている。

つまり、面積A平方メートル(A>200)の住宅用地に対する固定資産税額は、固定資産税評価額/A ×(200×1/6+(A-200)×1/3)×税率(原則1.4%)となる。

なお、この特例の適用については期限が定められていない。

固定資産税の軽減措置(新築住宅)
[読み:こていしさんぜいのけいげんそち(しんちくじゅうたく)]

新築住宅に対する固定資産税の課税額を、新築後一定期間、減額する特例をいう。特例は、2つの場合に分かれていて、

1.一般の住宅については、新築後3年間、床面積120平方メートル相当部分について

2.中高層耐火住宅については、新築後5年間、床面積120平方メートル相当部分について

それぞれ固定資産税額が2分の1に減額される。

ただし、1.2.とも、その対象住宅は、床面積が50平方メートル(戸建て以外の賃貸住宅は40平方メートル)以上280平方メートル以下でなければならない。なお、その適用期限は、平成30(2018)年3月31日までとされている。また、認定長期優良住宅については、軽減期間が、一般住宅については5年間に、中高層耐火住宅については7年間に延長される。この適用期限も同様である。

固定資産税評価額
[読み:こていしさんぜいひょうかがく]

固定資産税評価額とは、固定資産課税台帳に記載された土地・家屋の評価額のことである。この固定資産税評価額は、毎年度の初めに市町村から送付されてくる固定資産税の「納税通知書」に添付されている「課税資産明細」に記載されている。 また、毎年の一定期間内において所有者等は、固定資産課税台帳を市町村の窓口で縦覧して、固定資産税評価額を確認することができる(詳しくは固定資産課税台帳の縦覧制度へ)。 なお、土地・家屋の固定資産税評価額については3年に1度「評価替え」が実施されており、この評価替えの年度を「基準年度」という。 この固定資産税評価額は、基準年度の評価額が次年度および次々年度にそのまま引き継がれるのが原則である。

5棟10室基準
[読み:ごとうじゅっしつきじゅん]

不動産の貸し付けにおいて、その貸し付けの戸数が一戸建ての貸し付けで5棟以上、アパートの貸し付けで10室以上に達して いるとき、この不動産の貸し付けは「事業的規模」に達したという。このような判定基準のことを「5棟10室基準」と呼んでいる。

ちなみに「5棟10室」とは「5棟または10室」という意味であり、一戸建て1棟とアパート2室を同等とみなしている。従って、一戸建ての1棟とアパート 8室を賃貸する場合には、「事業的規模」に達したものと判定される。

古都における歴史的風土の保存に関する特別措置法
[読み:ことにおけるれきしてきふうどのほぞんにかんするとくべつそちほう]

略称は「古都保存法」。京都・奈良・鎌倉等の古都の伝統的環境を保全することを目的として、昭和41年に制定された法律。

古都保存法
[読み:ことほぞんほう]

正式名称は「古都における歴史的風土の保存に関する特別措置法」。古都保存法では、古都において「歴史的風土保存区域」を設定し、同区域内での行為制限などその伝統と文化を保存するための措置を定めている。ここでいう古都とは、京都市、奈良市、鎌倉市、天理市、橿原市、桜井市、斑鳩町、明日香村、逗子市、大津市の10市町である。

古都保存法
[読み:ことほぞんほう]

「古都における歴史的風土の保存に関する特別措置法」の略称。京都・奈良・鎌倉等の古都の伝統的環境を保全することを目的として、昭和41年に制定された法律。この法律では、古都の歴史的風土を保存するために「歴史的風土保存区域」や「歴史的風土特別保存地区」を定め、建築行為等を届出制や許可制のもとに統制している。

5%ルール(不動産の流動化における)

特別目的会社に不動産を譲渡することにより当該不動産を資金化する場合に、会計処理に当たって、その取引が不動産の売買か、金融取引かを判断するためのルールであり、日本公認会計士協会が定めた。これによると、流動化する不動産の譲渡時の適正な価額(時価)に対するリスク負担の金額(劣後部分)の割合がおおむね5%程度以内ならば、リスクと経済価値のほとんどが移転していると判断して、売買取引(真正売買)として扱うとされている。

ゴミ屋敷

部屋や屋敷内にゴミ(廃棄物)が山積している建物をいう。明確な定義はないが、居住者の習癖による場合が多い。近隣に防火、衛生などに関する迷惑を与える恐れがある。

コミュニティビジネス

地域やコミュニティのニーズ・課題に応えて、市民が地域の人材、ノウハウ、資金などを使ってビジネスの手法で取り組む活動をいう。

古民家
[読み:こみんか]

建築後、長い年月を経過した住宅。地域の歴史や風土を反映しやすく、単に「民家」と呼ばれることが多い。その価値に着目して、移築や再利用されることもある。

小屋裏
[読み:こやうら]

小屋組の内部のこと。屋根と天井との間にできる空間である。屋根裏部屋などとして利用される場合もある。

小屋裏換気口
[読み:こやうらかんきこう]

小屋裏にたまる湿気や熱気を排出するために、軒裏などに設けられる換気口のこと。

小屋組
[読み:こやぐみ]

木造または鉄骨造の建築物の屋根において、屋根の荷重をささえる骨組のこと。和小屋と洋小屋の2種類に分かれる。

娯楽・レクリエーション地区
[読み:ごらく・れくりえーしょんちく]

特別用途地区の一つ。娯楽・スポーツなどを振興するため、そうした施設の建築をしやすくし、また娯楽・スポーツなどに障害となる業種の進出を規制する地区である。市町村が指定する。

コルクタイル
]

コルク砕粒や鋸屑に接着剤を混入し圧縮したコルク板を、一定寸法に切断したもの。薄手のものが多く、床・壁において防振・断熱の効果がある。

コレクティブ住宅

コレクティブハウスのこと。都市における集合住宅の一つの型式として、個人生活のプライベートな領域の他に共用生活スペースを設けた協同居住型集合住宅のこと。もともとは北欧で生まれた居住スタイルといわれている。複数の家族が共同の台所等を使い、家事・育児を分担し、助け合うスタイルがつくられる。これにより、高齢者・単身者等のさまざまな世代間で豊かなコミュニティが生まれるとされている。

コレクティブハウス

都市における集合住宅の一つの型式として、個人生活のプライベートな領域のほかに共用生活スペースを設けた協同居住型集合住宅のこと。もともとは北欧で生まれた居住スタイルといわれている。複数の家族が共同の台所等を使い、家事・育児を分担し、助け合うスタイルがつくられる。これにより、高齢者・単身者等のさまざまな世代間で豊かなコミュニティが生まれるとされている。

コンクリート

セメントに、水、砂利、砂を加えて混ぜ合わせることにより、化学反応(水和反応)を起こし、固体化させたもの。圧縮に対する強度が非常に大きく、主に建築物の荷重を支える構造材として多用されている。

混合水栓
[読み:こんごうすいせん]

給水栓の一つで、湯と水とを一つの吐水口から出すもの。用途別に浴室用、キッチン用、洗面用があり、湯と水それぞれのハンドルのあるツーハンドル、一つのレバーで操作できるシングルレバーなどがある。

混構造建築物
[読み:こんこうぞうけんちくぶつ]

異なる構造を併用している建物。木造、鉄筋コンクリート造、組積造などの併用がある。併用の方法に応じて構造が多様で、標準化が難しい。混構造建築物で一定規模以上のものは、建築基準法上、構造計算適合判定を必要とする。

コンバージョン

建物の用途を変更すること。例えば、空きオフィスを集合住宅に変更する、社員寮を有料老人ホームに変更する、というような変更を指す。構造、設備、防災法規など、法的、技術的にクリアしなければならない点も多い。

コンパクトシティ

都市の中心部にさまざまな都市機能を集約し、都市を稠密(ちゅうみつ)な構造とする政策・考え方をいう。「集約型都市構造化」といわれることもある。

コンピュータ庁

不動産登記事務をコンピュータで処理している登記所を「コンピュータ庁」という。コンピュータ庁では、従来からのバインダーに紙を綴じ込んだ建物登記簿・土地登記簿に代わって、コンピュータの磁気ディスクによって電子的に登記簿を作成している。

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