競売・任意売却のご相談/競売とは?任売とは?

任意売却と競売の違いについて、まず売却価格からご説明いたします。通常、競売になった物件は市場相場から約60%~70%程度の価格で落札されるのが一般的です。その理由として、通常の物件と比較して、以下の様な落札者にとってのリスクがあるからです。

  • 明け渡しまで内部を見ることができず、詳細な説明もない
  • 不法占拠者がいるなど、立退きをめぐりトラブルになる可能性がある
  • 購入する際に、銀行ローンが使いにくい

一方、任意売却についてはこのようなリスクはありません。

購入希望の方は、仲介する不動産屋から物件についての詳細な説明を受けられ、かつ、内覧することも可能であり、一般的な物件と変わらず、ほぼ同じ条件で買うことが出来ます。競売のように極端に安い金額での売却をする必要がなくなりますが、早々に買主を見つける為、一般相場より少し安めに売り出しすることをオススメしております。

競売と任意売却の違い

競売任意売却
家が売れる価格✖市場価格の50%~60%◎市場価格にほぼ近い売却価格で残債を大きく圧縮できる
住み続けられる可能性✖ほぼなし△あり
プライバシーへの配慮✖競売物件としてチラシや新聞で近隣に知られる◎情報が漏れることはない
引っ越し代✖なし交渉次第で引越し代を確保できる可能性あり
持ち出し費用◯ほぼなし◎一切なし
残債務の返済交渉✖交渉難しい◎交渉次第で無理なく少しずつ返済できる
退去日✖強制的、先方が決める◎相談で決められる
銀行との交渉✖全て自分で交渉◎任意売却事業者が行う
滞納した管理費✖払わなければならない◎任意売却時に処理される
滞納した税金✖債務として残る任意売却時に処理される可能性あり
裁判所の関与✖強制立ち入り調査あり、公告あり(情報開示)、出頭要請あり◎なし
解決までに要する期間✖長い◎短い
気分やイメージ✖家を奪われ、追い出される、先行きが見えない不安◎前向きな気持ちで、計画的に新生活の準備ができる

退去までの時間について

競売では、競売開始の通知が届いてから実際に退去になるまでにおおよそ一年間ほど時間があります。任意売却の場合は数ヵ月で退去となるのが一般的です。

これを見ると任意売却が高く売れるとしても、長く住める競売の方が得ではないかと思われる方もいらっしゃることでしょう。しかし、最近では競売開始の決定から実際に競売が行われるまでの期間が徐々に短くなってきており、必ずしも長く住めるとは限りません。更に、不動産業者や購入検討の方々が物件を見ようと聞き見をしたり、チラシを撒いたりするので、周囲の方々にも知られることとなります。

競売開始後に住み続けていたとしても、沢山の不動産業者が隣近所に聞き見をしたりチラシを撒いたりするため競売になったことが周囲に知られることになります。そして引越し代など、必要なお金を自分で用意しなければなりません。

特に、精神的苦痛は想像以上にあり、弊社へご相談いただく内容で最も多い相談は

  • 近所の家が競売になったのを見たことがあり、自分はそんな思いをしたくない

といった相談が多いです。

住宅ローンの滞納から競売が始まるまで

住宅ローンの返済が遅れる
一般的には3ヵ月遅れると次項目へ移ります。
個人信用情報への事故記録掲載
住宅ローン滞納は金融事故として個人信用情報へ登録されます。
住宅ローンの一括返済請求
『期限の利益の損失』という名目で融資先より請求されます。
保証会社から融資先へ残りの住宅ローンが返済されます
保証会社があなたに代わり弁済をします。
保証会社(債権回収会社)に債権が移ります
交渉を行う相手先が金融機関から保証会社に移ります
保証会社が不動産競売の申立をおこなう
保証会社が裁判所に競売の申立を行います。
競売開始決定通知
裁判所から競売開始についての決定通知書が届きます。
執行官による現地調査
裁判所から写真撮影や売却価格についての調査がきます。
配当要求終期の広告
保証会社や他の債権者による債務額提示の最終締切期日です。
競売入札開始
入札が始まると任意売却の解決は難しくなります

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